Коммуналки.

Уродливое порождение сталинско-брежневских пятилеток, доставшееся тяжким наследством 21 веку. Сегодня большинство столичных коммунальных квартир кануло в лету, став «жертвами» расселения в пользу богатых Буратин новорусской эпохи начала 90-х. Время рассеяло душистый колорит утренних очередей в ванную, кухонные бои на сковородках за место у плиты, разговоры по душам «под водочку с селедочкой» далеко за полночь на объемной кухне…

Сейчас коммуналки доживают свой век на окраинах столицы, однако новое время безжалостно перемалывает «добрососедский» менталитет в пыль, заставляя забыть «благодатную старину». Наступает новый этап освоения коммунального пространства, и принадлежит он «дорогим» гостям с солнечного юга России. Рыночные торговцы и зазывалы всех мастей, иногда с трудом понимающих русский язык, стремятся запихнуть в многострадальную комнату всех родственников из родного аула или кишлака. Но в борьбе за место под солнцем им приходится конкурировать с самыми неприглядными представителями «городского гетто». Эра интеллигентных соседей отходит в прошлое, поскольку все здравомыслящие с удовольствием воспользовались прелестями расселения.

В настоящее время около половины коммунальных квартир - это «остатки былой роскоши», где осели те, кто оказался неспособным переварить реальную действительность, утопив проблемы в водке и наркотиках, создавая для соседей мрачную атмосферу «комнаты страха».

Отдельная тема - коммуналки занятые лишь частично, к примеру, когда из трех комнат две используются одной семьей, а третья пустует по причине практически постоянного отсутствия хозяев (сложившегося в силу жизненных обстоятельств). При продаже подобных вариантов риэлторы сталкиваются с жесточайшим сопротивлением соседей, привыкших к безмятежному существованию… Чего только нам не приходится выслушивать, и какие мы гады, и что если кто-то придет на просмотр они ему покажут с какого конца редьку есть, и т.д., и т.п. Иногда отказываются просто пускать в квартиру даже законного хозяина, еженедельно меняя дверные замки. Честно говоря, ненавижу конфликты, и в таких случаях стараюсь вести себя отстраненно, действуя убеждением и вразумлением, но только до определенного момента… Как только я понимаю, что сила разума здесь бессильна, приходится прибегать к более веским аргументам, прямо «в лоб» заявляя что без всяких колебаний продам комнату шумной цыганской семье в составе человек, этак, двадцати… А после буду злорадствовать, наблюдая за тем, как они будут выкручиваться из столь неблагоприятной ситуации. Обычно после этого все разговоры «в пользу бедных» прекращаются и начинается конструктивный диалог.

В идеале, коммуналки подлежат тотальному расселению (с переездом всех жильцов в отдельные квартиры), но, к сожалению, взорвавшиеся цены на столичную недвижимость плюс крайне вялая политика государства по этому вопросу, сделали подобный вид риэлторских услуг практически невостребованным даже для квартир расположенных в центральном округе столицы. Проблема состоит как в завышенных требованиях квартирантов, стремящихся любой ценой заполучить отдельное жилье (причем в том же районе), так и в охлаждении интереса нынешних покупателей апартаментов в центре столицы платить за подобного рода «гнилой товар», с колонией тараканов, трухлявыми полами, текущими трубами и стояками, предпочитающих вкладывать деньги в новостройки элитного и бизнес класса, оборудованными современными системами охраны и коммуникациями, хотя бы и не в самом сердце России, а на расстоянии, эдак,  15-20 минут езды на персональном авто.

Удел же коммунального жилья расположенного вдали от центра Москвы и вовсе печален – это тихое «умирание» с постепенной сменой собственников, более удачливые из которых могут присоединить комнаты соседей, и то, лишь в том случае, если они не приватизированы, либо покорное ожидание сноса дома с последующей раздачей «призовых слонов»…

Комната «под снос». Брать или не брать. Вот в чем вопрос…

Если бы мне лет пять назад сказали, что 9-метровая комната в коммунальной квартире будет стоить как добрый особнячок в Испании, я бы посмеялся и забыл…

Но время внесло коррективы и нас уже не забавляет, а скорее вгоняет в ступор, цена предложения на комнаты разного калибра. Те, кто еще пару лет назад наблюдал за ценами на столичном рынке жилья, в надежде когда-нибудь позволить себе купить 2-х комнатную квартиру за «еще те» деньги, сегодня с тоской ищут комнатки подешевле и желательно «под снос». Вообще, покупка «под снос» сегодня актуальна как никогда. Все просто – покупаешь комнату, через год, много два, получаешь ключи от новенькой однокомнатной квартиры. Но и продавцы таких "палаццо" тоже не дремлют, задирая цены до предела. Доходит до абсурда, 9-метровая комната где-нибудь в Бескудниково, запросто может стоить 100 тысяч долларов, при этом цена одного квадратного метра достигает стоимости метра элитной квартиры в пределах бульварного кольца.

Однако, если вдуматься, то покупатель приобретая такую комнату платит не за смешные 9 метров, а за квартиру в новом доме, пусть и с отсрочкой ее получения на год-два. Ради такого стоит подождать. Главное не промахнуться, и с разгону не купить то, что под снос не пойдет в ближайшие лет 20-30…

Но, повторюсь, такая «роскошь» доступна только обладателям «свободных» или лишних денег, могущих себе позволить заморозить такую сумму на ближайшие годы. Остальным «неудачникам» останется только кусать локти и вставать в длинную очередь желающих получить ипотечный кредит.

Ипотека под комнату. Невозможное возможно?

Сразу оговорюсь, эта часть моего эссе предназначена только для непосредственно владельцев комнат, а конкретно той части из них, чьи соседи озаботились продажей своей части коммунального рая.

Да-да… Благие начала нашего гаранта конституции, в свое время озвученные г-ном Медведевым, в части предоставления кредитов под покупку комнат в квартирах коммунального заселения «во исполнение программы доступное и комфортное жилье» с треском провалились. Жизнь оказалась сложнее, чем представлялась на бумаге в министерских кабинетах. Банки наотрез отказались выдавать кредиты под покупку такого «комфортного» жилья, справедливо мотивируя это тем, что в случае реализации данного имущества возникает слишком много ограничений. Соседи будут отлынивать от получения извещения о продаже комнаты, или, чего доброго, начнут скандалить, не пуская в квартиру потенциальных покупателей и т.д., и т.п.

Если же Вы хотите купить комнату соседа (а средства, пусть и заемные, позволяют), и в результате сей операции станете хозяином всей квартиры – добро пожаловать в банк.

Хочешь продать комнату? Сначала предложи соседям.

Если Вы всерьез полагаете, что, являясь законным собственником имущества, сможете безраздельно им распоряжаться, то в случае с комнатой в коммуналке Вас ждет пренеприятный сюрприз. Этот сюрприз называется статья 250 ГК РФ. Согласно ей, прежде чем выставить на продажу комнату в квартире коммунального заселения, Вы должны предложить купить ее своим соседям. Соседи бывают разные. Разные не просто в физическом плане, а в плане правового статуса. Если соседская комната приватизирована (или находится в собственности по другим основаниям: куплена, подарена, получена по договору мены и т.п.) то здесь все ясно – ваш сосед (конкретный дядя Миша или тетя Маня) и будет иметь право преимущественного выкупа, засылайте ему нотариальное предложение о покупке Вашей комнаты. Не все нотариусы умеют правильно составлять подобные бумаги. На всякий случай привожу Правильно составленный  текст уведомления: «В случае вашего согласия на заключение сделки на указанных выше условиях ответ должен быть направлен в наш адрес: ________________________________ В ОТВЕТЕ ПРОШУ УКАЗАТЬ ВРЕМЯ И МЕСТО ЗАКЛЮЧЕНИЯ НАСТОЯЩЕЙ СДЕЛКИ В ТЕЧЕНИЕ ОДНОГО МЕСЯЦА С МОМЕНТА ПОЛУЧЕНИЯ НАСТОЯЩЕГО УВЕДОМЛЕНИЯ. Напоминаю, что согласно статье 250 ГК РФ Вам дается один месяц для приобретения указанной доли, а не для дачи согласия на такое приобретение».

Здесь часто и спотыкаются. Соседи, не имея денег на приобретение Вашей комнаты или просто из вредности, начинают всячески затягивать получение данного уведомления, посылая трудягу-почтальона, пытающегося вручить им вышеозначенный документ, по известному адресу. То их нет дома, то дверь не открывают, то еще чего изобретут… А письмецо-то с уведомлением. Вот и ждет несчастный собственник, когда же можно будет считать дни до часа Икс.

На самый крайний случай (для особо упертых соседей) можно комнату подарить, поскольку на договор дарения не распространяется действие пресловутой 250 статьи. Но будьте осторожны, данная сделка сама по себе является «притворной», возможность судебного рассмотрения иска о расторжении подобного вида отчуждения соществует (хотя бы от Ваших бывших соседей), хотя доказать сей тезис на практике очень тяжко…

Если же соседская комната не приватизирована - можно сказать Вам повезло, т.к. хозяином комнаты в этом случае является город (в Москве департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы). Будете брать отказ от местной администрации, здесь, как правило, проволочек не бывает, сегодня городу (а столице особенно) неинтересно плодить новые коммуналки… От Вас потребуется заполнить заявление, и документы, в соответствии со списком городской администрации.

Итог.

Существует еще масса возможностей и юридических проволочек сделать невозможной продажи отдельной комнаты в коммунальной квартире, но упоминать я их сейчас не буду. Для их преодоления существуем мы, Риэлторы. Не в этом суть моего послания. Возвращаясь к началу статьи, хочу подчеркнуть – с соседями надо дружить, пусть коммунальный рай сегодня и не тот, что в фильме «Место встречи изменить нельзя», однако хорошие добрососедские отношения всегда были и будут залогом успешной продажи комнаты в будущем. Никто в отместку за нанесенные обид не станет подселять к Вам шумную ватагу южан или одинокого «торчка», раскидывающего шприцы по всей квартире.

Просто помните, что наш нынешний президент, в свое время, больше 20 лет прожил в обычной питерской коммуналке. Вы не одиноки.