агентство недвижимости, агентства недвижимости в москве, обмен квартиры в москве, продать квартиру

Прошедший год для рынка жилья Москвы и регионов был подобен некоему котлу, где постоянно кипело и булькало какое-то гнусное варево, но в результате ничего более-менее съедобного так не сварилось. Любое крупное агентство недвижимости, претендующее на звание народного realestate-фронтмена, считало своим долгом высказаться в пользу предстоящей "движухи", тем самым подталкивая людей к активным действиям со своим жилищем. Однако ни тайные намеки, ни явные призывы купить или продать квартиру в Москве не смогли поднять количество сделок на докризисный уровень...

Причем в минувшем году причин для возобновления активности граждан должно было хватить и без риэлторских заклинаний. Тут тебе и расширение Москвы за МКАД, и выборная вакханалия, и биржевая трясучка, и валютные колебания, судорожное ожидание следующей волны кризиса и еще много чего. Как правило, подобная неустроенность бытия всегда идет рынку недвижимости только в плюс, мотивируя население к вложениям в "вечные ценности". В таких условиях граждане, планирующие купить квартиру исключительно для личного пользования, обычно руководствуются правилом "покупай, пока не стало еще хуже". Более зажиточные обладатели свободного капитала стараются опять же сохранить деньги, так же вложив их в недвижимость. Те. теоретически, причин для активизации рынка в 2011 году было с избытком, но все они так и не привели к серьезному повышению спроса, подъему цен и, как следствие, количества сделок.

Несмотря на скачки курса доллара и разговоры о скором крахе рубля, народ воспринял это как-то скептически, даже не пытаясь привязывать цены на квартиры в Москве к иностранным деньгам. Да и вообще, ни одно агентство недвижимости так не увидело, чтобы цены на столичные "квадраты" поднялись за год выше чем на 10% (в среднем), а это всего лишь уровень инфляции. Попутно обнаружилось, что имеет место так называемое ценовое расслоение, когда более современные дома опережали в своем денежном росте старый жилой фонд. Ранее подобного явления почти не наблюдалось, ликвидность у всех типов домов была примерно одинаковая. Также удивляет разброс ликвидности с поправкой на количество комнат в квартире. Если раньше "однушки" всегда являлись лидерами роста цен, подтягивая за собой остальной рынок, то сегодня в роли "толкача" стали "трешки" и "четырешки"!

Теоретически данное явление вполне объяснимо. В период биржевых паник-сейлов паразиты-трейдеры, жирующие на виртуальных деньгах и акциях, стали лихорадочно переходить в кэш, который нужно было куда-то девать, чтобы он банально не обесценился. Поскольку прибыли от так называемой "инвестиционной" деятельности разных хэдж-фондов достигали ошеломляющих величин, те, кто не успел разориться, могли себе позволить вкладываться в хорошее жилье (т.е. те самые многокомнатные монолиты) престижных округов Москвы, провоцируя указанное расслоение между хрущевками и современной застройкой. Да и вообще, становится понятно, что сегодня граждане гораздо щепетильнее относятся к своему выбору, отдавая предпочтение добротному "литью" и неопанельному домостроению, выводя за рамки интереса старо-совесткие хрущевки и девятиэтажки. Думается, что в будущем такой разрыв еще более усилится, сводя на нет попытки продать квартиру в домах 60-х годов за более-менее приличную цену. Мы уверены, что в дальнейшем желающим обменять жилье в дряхлеющем жилом фонде на что-то более новое сумму доплаты придется увеличивать.

Лучший результат по росту цены на "квадрат" показал в 2011 году показал Западный округ, именно там расположены наиболее ликвидные новостройки Москвы бизнес-класса. ЗАО задал планку спроса на данный сегмент добротного жилья, отодвинув в сторону даже Центральный Округ, обеспечивая приток состоятельных покупателей. Второе место осталось за Юго-Восточным округом, обильно представленное новостроем эконом-класса. Сюда стекались люди "победнее", беря количеством, а не ультимативно-высокими ценами за конкретный объект. В любом случае видна тенденция - нормальный, здоровый спрос был обеспечен лишь в тех районах, где сосредоточено больше всего современного жилья и новостроек, причем неважно, элита это, бизнес или экономкласс, т.к. последний сегодня, несмотря на синоним бедности, радует приемлемым качеством и удачными планировочными решениями.

Кстати, тот же ЦАО в минувшем году почти не подорожал. Не помог даже запрет на строительство в центре. Причины лежат на поверхности: цены и без того запредельные, новых проектов - единицы, основная часть предложений - старозаветные сталинки и "цековские" дома, не имеющие ни паркингов, ни оригинальных планировок, ни серьезных площадей. Более того, современное элитное жилье в центре тоже не без недостатков: скученность, теснота, как следствие - нет нормальной придомовой территории, дикие пробки, проблемы с парковкой и т.д. Причем перспектив для улучшения ситуации не предвидится. Кстати, некогда мегапрестижный район Тверской (Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская) в 2011 году вообще ушел "минус". Скорее всего, катализатором такого послужило инициатива мэрии, запрещающая парковку непосредственно на Тверской улице.

По итогам 2011 года в сухом остатке можно сделать несколько выводов:

1) Рынок жилья Москвы все еще не готов к восстановлению докризисной ценовой динамики. Казалось бы, после событий 2008 года минуло более 3-х лет, общество и экономика частично "выздоровели", опять же цены на "черное золото" далеки от критической отметки. Для многих людей экономический шок трехлетней давности стал забываться, но квартиры в Москве так и не набрали потенциала для существенного роста. И если проводить аналогию с реальным дефолтом 1998 года, то тогда цены на столичные метры выросли примерно на треть уже в 2001 году, а вот в 2011 году такого не случилось.

2) Совершенно очевидно, что платежеспособного спроса не хватает, чтобы покрыть им текущий объем предложения. Да, отдельные покупатели частично "вымывают" с рынка даже не самые дешевые квартиры, т.е. наиболее качественные и современные, расщепляя ценовую планку между категориями жилья. Но в целом агентство недвижимости видит, что рынок пока стагнирует именно из-за нехватки денег у большей части населения, которое вынуждено откладывать решение своих проблем на годы вперед.

3) Скорее всего, та активность спроса на рынке в 2011 году со стороны инвесторов-биржевиков и обладателей свободного капитала имеет непродолжительный характер. Следовательно, в течение 2012 года мы можем наблюдать нестабильность, т.е. на фоне инфляционного роста будут видны отдельные прыжки и отскоки цен на квартиры в Москве. Это наблюдалось и в 2011 году: задумчивость весной, вялость летом, внушающая надежду активность на рынке во второй половине лета - начале осени, спад интереса уже в середине октября. А поднятые к началу осеннего делового сезона цены пришлось фактически снова опустить вниз в виде предновогодних скидок, акций и распродаж.

Фактически нам остается уповать на общемировую экономическую стабильность (что сильно сомнительно), освоение олимпиадных бюджетов, печатание денег и ощущения некоего позитива в обществе. Поживем - увидим.

Агентство недвижимости "Жилищная стратегия"