Команда «Стоять!»

То, что еще в начале осени 2006 года многим представлялось сомнительным, весной 2007 года стало фактом. Рынок недвижимости действительно вошел в фазу стагнации. Об этом наглядно говорят показатели средней цены предложения в сегменте московских новостроек. С начала года рынок буксует: те незначительные изменения средней цены, о которых рапортуют исследователи, не выходят за границу процента, а значит, находятся в пределах статистической погрешности. Правда, необходимо учесть, что цены по-прежнему номинируются в долларах. Только с начала года доллар подешевел примерно на 70 копеек, что в пересчете на цену квартиры, например, в $200 000 дает снижение в размере 138 000 рублей. Причины «похолодания» на рынке недвижимости очевидны. За прошлый год рост цен составил в среднем более 70% (по отдельным сегментам превысив 100%), а такой рост не в состоянии без последствий «съесть» даже столь растущая экономика, как российская, и даже такие обладатели сверхдоходов, как некоторые, оказавшиеся на гребне роста экономики, россияне.

От головокружения к реальности

Рынок недвижимости относится к сфере политических интересов, а «квартирный вопрос», как известно, волнует всех без исключения. Поэтому неудивительно, что в течение всего прошлого года одной из излюбленных тем СМИ были прогнозы уровня цен на жилье, в ходе которых доля спекулятивных заявлений зашкаливала. Причем активно проявляли себя две противоположные точки зрения: пессимистическая и оптимистическая. Игроки рынка уверяли, что для снижения цен никаких предпосылок нет и быть не может, а их противники, напротив, предрекали скорое и катастрофическое падение по всем фронтам, объясняя свою позицию тем, что недвижи- мость стоить столько просто не может.

Цены действительно не выдерживали и не выдерживают никакого сравнения с уровнем покупательской способности граждан. Но, казалось бы, причин для сколь бы то ни было существенной коррекции нет, поскольку макроэкономическая ситуация в России, за исключением небольшой коррекции цен на нефть, не изменилась. И тем не менее движение рынка вверх застопорилось.

В результате потенциальные покупатели недвижимости встали перед вопросом: осуществить запланированную покупку сейчас или же подождать в расчете на то, что цены в течение обозримого будущего (скажем, в течение года) заметно снизятся?

Поведение вторичного рынка московской недвижимости свидетельствует в пользу принятия второго варианта решения. Как говорится, процесс пошел — с осени прошлого года наблюдается заметное увеличение объема предложения. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», к началу весны объем предложения вернулся на уровень первой половины 2005 года. Тогда, два года назад, рынок находился «в спячке»: изменения цены носили незначительный характер (все в тех же пределах — 1% в месяц), а количество находящихся в продаже квартир было более или менее неизменным.

«Уже в сентябре наиболее прозорливые инвесторы, рассматривавшие жилье как краткосрочное инвестиционное вложение, поняли, что период роста цен прекратился, и начали «сбрасывать» свои активы», — говорит руководитель информационно- аналитического агентства RWAY Александр Крапин.

В марте, по данным, приведенным аналитическим консалтинговым центром «МИЭЛЬ-Недвижимость», количество предложений увеличилось на 10,4%. При этом доля квартир, впервые выставленных на продажу, сократилась на 10,5% и занимает 40% общего объема предложения, что свидетельствует о низкой активности на вторичном рынке.

Этот процесс не носит ажиотажного характера, однако он успел изменить картину рынка. Если цены предложения и не пре- терпели существенной коррекции, то реальные цены сделок действительно стали ниже, чем еще несколько месяцев назад. По словам брокеров, все чаще продавцы идут на дисконт в размере 10 – 15%. А главное, исчез стресс, который провоцировал покупателей: «Скорее брать, пока есть». Покупатели почувствовали себя на рынке куда более свободно, чем раньше: теперь не надо ехать на просмотр квартиры вместе с деньгами, чтобы успеть провести сделку, не упустив недвижимость, «аукционы» потеряли свою актуальность, и наконец появилась возможность какого-никакого, но выбора.

Помимо увеличения объема предложений, «похолодание» на вторичке стало следствием той лихорадки, в которой пребывал наиболее дешевый сегмент весь прошлый год. Цены на сильно переоцененные «хрущевки», панель 60-х и 70-х гг. постройки и прочее неликвидное жилье просто обязаны были претерпеть некоторую коррекцию. Она началась осенью и продолжается в настоящее время, оказывая основное влияние на статистику це- новой динамики.

«В силу несоответствия для большого числа поступающих на рынок предложений цены и качества, в условиях, когда покупатель имеет время для спокойного выбора и сравнения предложений, цены будут достаточно плавно снижаться именно на такое «переоцененное» жилье», — говорит Александр Крапин.

В отличие от дешевого жилья, которое в прошлом году внезапно стало дорогим, в сегменте бизнес-класса такого заметного отката назад скорее всего не возникнет. И таким образом рынок должен будет рано или поздно вернуться в то естественное положение, при котором между ценами на качественные объекты в престижных районах и на неликвид будут существенно различаться.

Плюс или минус?

А вот картина на рынке первичной недвижимости имеет несколько другой характер. Здесь, для увеличения объема предложения, требуется не добрая воля участников рынка, а принятие решений в совсем иных сферах и работа над проблемами макроэкономического уровня. Некий ступор, вызванный многократно обсужденным законом №214, так снят и не был, и в ре- зультате в продаже находится, по приблизительным оценкам, не более 200 объектов — что для немалого числа москвичей и гостей столицы, желающих обзавестись жильем в новостройке, явно недостаточно. Рассчитывать на то, что в ближайшие полгода рынок будет насыщен объектами в достаточном объеме, не приходится. Тем более что те инвестконтракты, по которым предложения выйдут на рынок вближайшее время, заключались еще на взлете рынка, по соответствующей стоимости. Поэтому такой динамики, как на «вторичке», здесь ожидать не стоит.

Кроме того, снижение цен на тот или иной объект не может быть гласно принято застройщиком — репутация пострадает. Так что оно в любом случае будет носить, как и сейчас, скрытый характер. Например, в виде предоставленного в частном порядке дисконта, разнообразных акций, привлекательных условий рассрочки или бонусов по включению машиноместа в подземном пар- кинге в стоимость квартиры. Кроме того, цены могут быть законсервированы в отличие от действующей в течение последнего года практики планомерного повышения стоимости согласно графику строительства и темпам продаж. Однако такие шаги навстречу покупателю будут делаться только теми застройщиками, которые назначили цены на свои объекты «с запасом», рассчитывая на то, что рост рынка будет продолжаться. В тех же домах, на которые изначально была выставлена справедливая цена, на подобные меры по привлечению покупателей идти не придется — новостройки с хорошим соотношением цены и качества по-прежнему пользуются высоким спросом.

Кроме того, цены будут корректироваться в основном в низшем сегменте бизнес-класса. Что касается более дорогих объектов, то пока они демонстрируют волю к удорожанию. Тем более что сегодня новостройки поступают в продажу не на «этапе котлована», а уже на стадии готовности нижних этажей. И это исчезновение части инвестиционного роста не может не повлиять на среднюю цену предложения.

По мнению аналитиков, первичный рынок еще не исчерпал лимит роста. «В случае активизации спроса в условиях стабильных объемов предложения возможность к возобновлению роста цен будет сохраняться», — подчеркивает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ». Возможность некоторого роста цен на «первичке» не исключает и Александр Крапин. А автор проекта «Анализ рынков недвижимости» Андрей Бекетов зафиксировал в апреле рост цен на «первичке» в секторе бизнес-класса в размере 1,9%.

Правда, есть два фактора, которые вполне могут поспособствовать снижению цен. Частные инвесторы, которые, как и на вто- ричном рынке, уже начали фиксировать прибыль, выставляя на продажу приобретения. И отток покупателей на вторичный рынок в том случае, если в этом секторе рост объема предложения продолжится в масштабе, достаточном для того, чтобы обеспечить более широкий выбор, чем сегодня, и более привлекательные, чем ожидалось, цены. Впрочем, в этом случае ситуация кардинально изменится и на рынке новостроек.

Источник: Дайджест Недвижимости