агентство недвижимости, купить квартиру в москве, обменять квартиру, продажа квартиры

В прогрессивных странах принято считать деньги в чужом кармане. К примеру, приехал гражданин к своему дому на новенькой БМВ, а сосед тут же звонит в налоговую инспекцию, мол, принимайте "клиента", хе-хе... В России, изъеденной стукачеством еще при товарище Сталине, ситуация тоже потихоньку налаживается - народ люто хочет знать, что и сколько должно стоить. Вот взять хотя бы стоимость квадратного метра стандартного жилища. Сказал премьер, что больше 30 тысяч рублей за такое отдавать никак нельзя, а воз и ныне там - просят от 90 и выше. Все яростно стараются ободрать население до состояния беззащитно обнаженного седалища: застройщик, агентство недвижимости, ТСЖ и пр. Понятно, что желающих купить квартиру в Москве при подобных раскладах не сильно густо...

В прессе часто встречаются рассуждения о себестоимости квартир в Москве и о том, из чего она складывается. Но обычно приводятся обобщенные, абстрактные цифры, процент от мифического «среднего метра». К тому же кризис сделал прежние расчеты неактуальными. Мы попросили девелоперов рассказать конкретно и с примерами: на что они тратят деньги, когда строят дом.

Что нам стоит дом построить.

«Себестоимость во многом зависит от стоимости прав на земельный участок, — говорит директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев. — До кризиса ее доля составляла около 50% от рыночной цены проекта, сегодня — 30%. Другая часть расходов – строительно-монтажные работы (СМР). Сегодня в Москве это около 45 тыс. руб. на квадратный метр (в экономклассе). Однако общая площадь дома включает в себя лестничные марши, общественные помещения и т.д., а продавать можно лишь квартиры. Их площадь обычно не превышает 70% от общей, что также отражается на себестоимости. Еще одна составная часть — цена привлеченных средств, то есть проценты по кредитам. Далее – проектно-изыскательские работы (ПИР). Следующий аспект – издержки, связанные с согласованием проекта, получением разрешения на строительство, открытием ордеров и т.д., то есть работа службы заказчика. И, наконец, затраты на продвижение объекта — рекламные и маркетинговые расходы, которые могут доходить до 5% от себестоимости. В прессе же обычно себестоимостью жилья называют цену СМР, хотя это меньше половины всех затрат. Конечно, видя такую сумму, люди думают, что у девелоперов фантастические прибыли, а это далеко не так».

 На примере.

«Покажем структуру инвестиционной стоимости на примере ЖК «Лазаревское», который возводится в Южном Бутове по классической монолитной технологии и относится к категории «комфорт-класс», — рассказывает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер». — Строительная себестоимость жилого метра – 39 тыс. руб. Вторая статья расходов – так называемая доля города. Обычно это треть от возведенного, в деньгах или «натурой», то есть 30% квартир, 40% нежилых помещений и 20% гаражей. Мы передаем городу один из четырех корпусов, часть нежилых помещений, строим детский сад и центр реабилитации инвалидов. Все это увеличивает себестоимость примерно на 14 тыс. руб. на квадратный метр продаваемой площади.

Проектирование, согласования, работа службы заказчика — 10%. Далее — инженерная подготовка (проведение коммуникаций) и подключение к городским инженерным сетям. Чтобы подключить комплекс, мы заплатили монополистам-энергетикам более 150 млн руб.! Важная составляющая — технические работы по подготовке участка. Иногда низкая несущая способность грунта добавляет к стоимости до 30%! В целом по нашему объекту затраты составляют около 80 тыс. руб. за метр. С накладными и административными расходами (аренда офисов, зарплата сотрудникам, налоги, затраты на продвижение и рекламу), а также процентами по кредитам набегает сумма, которая по «Лазаревскому» уже выходит за рамки 85 тыс. руб. на квадрат жилья». При этом цена предложения – 89-110 тыс. руб. за метр. Средняя стоимость, вероятно, около 100 тыс. руб., то есть рентабельность вряд ли превысит 15%. Не слишком много — просто положив деньги в банк, можно без риска и головной боли получать до 13% годовых.

За МКАД проще…

В Подмосковье ситуация иная — здесь и строительство дешевле, и обременений меньше. Рассказывает Александр Михеев, председатель совета директоров «Яртт Девелопмент»: «Наша компания создает квартал монолитных домов и два культурно-бытовых объекта в Апрелевке. СМР начались в 2007-м, пик по затратам на строительство пришелся на начало кризиса. Поэтому пришлось брать кредит за рубежом. Инвестиционная себестоимость объекта — ориентировочно 43,5 тыс. руб. за кв. м (все цифры даны на метр продаваемой площади, которая меньше общестроительной где-то на 25%). Прямые расходы на возведение зданий и благоустройство территорий — 27,5 тыс. руб. Прочие затраты включают в себя: проектные работы и согласования, подключение к сетям, аренду земельного участка и долю города, накладные расходы и управление проектом, рекламу и услуги риелторов, обслуживание кредита». В итоге, косвенные затраты составили 16 тыс. руб., или 37% от себестоимости проекта. Получается, если в Москве только плата за землю и обременения (доля города) тянут на 30%, а расходы на саму стройку не превышают и половины затрат, то в области две трети средств уходит на СМР, а косвенные траты укладываются в оставшуюся треть. Вот и секрет более дешевого жилья.

…И дешевле.

Расходы на строительство в области тоже ниже. Во многом это зависит от типа дома: в столице почти все коммерческое жилье монолитное, в Подмосковье — панель. «Цены в Апрелевке колеблются от 46,8 до 65 тыс. руб. за метр, — уточняет А. Михеев. — Продажную наценку можете прикинуть сами». Прикинем. От 50% за «дорогие» метры до 7,5% за «дешевые», в среднем – те же 20-30%. А если поделить на два года строительства, то 10-15% годовых. «С учетом инфляции и ситуации в стране проекты с рентабельностью ниже 20% неинтересны застройщику, — добавляет эксперт. – Кроме того, по окончании строительства инвестор должен заплатить налог на прибыль, а это 24% от наценки».

«Себестоимость стоит озвучивать лишь после завершения работ и подведения финансовых итогов, — подчеркивает Д. Отяковский. — До той поры на величину цифры может повлиять ряд непрогнозируемых событий: инфляция, повышение цен энергетиками и т. д.». Но и это еще не все. «С учетом немалой стоимости кредитных ресурсов на стоимость метра напрямую влияет скорость продажи квартир, — уточняет А. Михеев. — Чем медленнее они уходят, тем больше кредитная нагрузка на цену «квадрата». Чем быстрее продажи – тем больше возможности снижать цены. Покупатели не хотят брать жилье на ранних стадиях, однако если продавать готовые квартиры – дешево не получится». Дешево не получится? Тем не менее стоимость новостроек определяется в первую очередь рыночными реалиями. Когда жилье дорожает, прибыль застройщиков растет, ее размеры ограничиваются только платежеспособностью клиентов. Сегодня снижение цен возможно лишь при уменьшении расходов на строительство. Как этого достичь? Сократить стоимость СМР сложно — материалы и рабочие руки будут дешеветь только в случае усугубления кризиса и заморозки строек. Немалая часть затрат приходится на обслуживание кредитов, но и здесь все зависит от экономической обстановки. Расходов на рекламу тоже не избежать.

Остается последний, самый существенный пункт — государственные обременения. Здесь все в руках чиновников. Если компании будут получать уже подготовленные участки, это снизит себестоимость домов на треть. Но об этом застройщики не мечтают. Они лишь призывают уменьшить долю города, упростить схему получения исходно-разрешительной документации, инвестировать в развитие инфраструктуры. Надо сказать, эксперты уже отмечают «послабления» от местных администраций в Москве и области. Если падение цен продолжится, чиновником придется еще больше облегчить жизнь девелоперов, иначе строительство в регионе просто прекратится. Ну а если рост в 2010 г. возобновится, изменений ждать не стоит. Квартиры будут стоить столько, сколько за них готовы платить.

Анна Моисеева

Источник: Domania.ru

Опубликовано на сайте агентства недвижимости "Жилищная стратегия"