агентства недвижимости в москве, продать квартиру

Вчера аналитики из уважаемого интернет-издания опубликовали мега-статью, подтверждающую рост цен на квартиры в Москве. Естественно, что агентства недвижимости должны были обратить внимание на данное событие, ведь их задача - быть в курсе завтрашней перспективы. Но мы, словно крысы, крадущиеся темными подвалами, все равно знаем больше. Потому что находимся внутри. И отсюда прекрасно видно, что никакого роста нет. Более того, наше агентство недвижимости наблюдает обратную картину - развитие рынка идет "пилой", зубцы которой уменьшаются в размере. Кому стало уже интересно могут читать дальше...

Рынок жилья ожидает рост цен, однако в регионах и Москве он будет разным, так считают эксперты, отмечая, что наибольшим подъемом будет характеризоваться недвижимость столицы. Началом нового витка цен послужит дефицит новостроек и повышение цен на "вторичку".

Эксперты, опрошенные ВЗГЛЯДом, уверены, что до конца года рынок жилья не только полностью восстановится в сравнении с показателями осени 2008 года, но и покажет рост на уровне 1-2% в месяц. В Москве рост цен начнется с сегмента эконом-класса. Причем совсем не обязательно, говорят они, что "локомотивом" подъема стоимости столичной недвижимости будет элитный сектор.

Аналитики консалтинговых компаний утверждают, что уже с лета прошлого года именно Подмосковье опередило по уровню падения цен на жилье все регионы России и даже Москву: в области долларовая стоимость одного "квадрата" сократилась за 12 месяцев на 24% - до 2,3 тыс. долларов, а рублевая - на 19% до 68,73 тыс. рублей. В Москве за это же время готовое жилье в долларах подешевело на 21% - до 5,8 тыс. долларов за квадратный метр, а в рублях - на 16% до 173,8 тыс. рублей.

По мнению экспертов риелторских агентств, новостройки в Подмосковье уменьшились в цене меньше, чем в Москве, - всего на 3,9% (до 72,2 тыс. рублей за квадратный метр) по сравнению с 5,8% (до 154,1 тыс. рублей).

В равной степени жилье подешевело только на вторичных рынках в Москве и в Московской области – на 16,8% и 15,4% соответственно (до 143,1 и 71,3 тыс. рублей за "квадрат").

Есть среди аналитиков и те, кто полагает, что нынешняя макроэкономическая ситуация спровоцирует рост к текущим ценам на уровне 12-13% еще до конца года. Только за январь 2010 года отмечен рост столичных новостроек эконом-класса на 10% до средней цены в 117,6 тыс. рублей за квадратный метр. Все это происходит на фоне сократившегося предложения и активизации покупателей. При этом, отмечают они, следует иметь в виду, что, согласно данным столичного правительства, в 2010 году в Москве планируется построить 3 млн квадратных метров жилья, треть из этого количества сразу уйдет на социальные жилищные программы для москвичей, только 2 млн поступят в свободную продажу. Еще около 4,5 млн метров планируется возвести в Подмосковье, но здесь ни о какой близости к метро или развитой инфраструктуре района говорить не приходится.

В ГК "Пионер" отмечают, что основная "битва" покупателей развернется как раз за эти сокровенные 2 млн "квадратов". А для Москвы эта цифра не такая уж и значительная, учитывая, что только активно работающего населения в столице свыше 7 млн человек.

Аналитики "Индикаторов рынка недвижимости" считают, что в среднем по районам Москвы рост цен будет идти на уровне 1-1,2% в месяц. Самые престижные - на западе и юго-западе столицы должны показать рост на уровне 1,2-1,8%.

Кризис значительно усилил конкуренцию между девелоперами и их проектами, а недобросовестные или неудачливые застройщики выбыли с рынка, оставив после себя замороженные проекты. В первую очередь, стали неликвидными переоцененные жилищные комплексы, спроектированные из расчета "все равно купят".

Что касается современного статус-кво на рынке, то, согласно индексу MARPI, который предоставила ВЗГЛЯДу финансовая компания "Калита-Финанс", на минувшей неделе цены продолжили движение и стабилизировались в диапазоне 3946-3951 доллара за квадратный метр. Эксперты компании "Калита-Финанс" отмечают, что негативные настроения на финансовых рынках могут вызвать краткосрочную коррекцию по индексу MARPI, котировки на некоторое время вновь могут уйти ниже рубежа 3940 долларов за метр.

На минувшей неделе вице-премьер РФ Алексей Кудрин заявил, что на докризисный уровень цены на жилье вряд ли вернутся в обозримом будущем. Министр финансов предостерег инвесторов, вкладывающих в недвижимость, назвав этот сегмент рынка "заминированным полем в качестве активов".

Аналитики «Калита-Финанс» отмечают, что сфера недвижимости крайне подвержена возникновению различных пузырей и последующим ценовым падениям, однако инвестиционные, а чаще просто спекулятивные денежные потоки это редко останавливает. Пока есть положительный тренд и стоимость жилья стабильно растёт, инвесторы, не задумываясь, вкладываются в недвижимость. По мнению компании, подобная динамика на российском рынке наблюдалась до осени 2008 года. Остановить эти тенденции какими-либо вербальными интервенциями вряд ли возможно, говорят эксперты компании "Калита-Финанс". Поэтому если инвесторы поверят в очередное восстановление рынка недвижимости и дальнейший рост цен, то очередной всплеск инвестиционно-спекулятивного спроса на жилье неизбежен. И никакие советы и предостережения со стороны властей не смогут сломить тенденцию.

Согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, к середине марта средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках составляла 184,7 тыс. рублей. В долларовом эквиваленте цена снизилась на 2% - до 6 тыс. долларов. Если рассматривать новостройки эконом-класса, то за месяц они выросли в цене на 8–10%. Средняя цена "квадрата" в самом бюджетном сегменте составляет сейчас 118-119,5 тыс. рублей.

В бизнес-классе уровень цен практически не изменился - стоимость "квадрата" оценивается в 174-187 тыс. рублей.

Следует иметь в виду также, что явную тенденцию роста цен фиксируют все участники рынка и на "вторичке". Отметим, что это происходит впервые с осени 2008 года. Средние долларовые цены поднялись до 5,2-5,4 тыс. долларов за квадратный метр. В рублях метр стоит порядка 167-179 тыс. рублей. Наибольший рост цен отмечен в сегменте малогабаритных квартир в кирпичных пятиэтажках и жилья бизнес-класса в престижных округах столицы.

Аналитики "Миан" считают, что наибольший рост демонстрируют квартиры бизнес-класса, который составил к середине февраля 2,3%, или 162,1 тыс. рублей. Элитное жилье пока продолжает падение и оценивается в 498,4 тыс. рублей за "квадрат", что на 2,3% дешевле, чем месяцем ранее.

Любопытно, что большая доля спроса на столичное жилье обеспечивается не москвичами, а приезжими. Аналитики "Миэль" утверждают, что доля москвичей в приобретении новостроек составляет 54,6%, жителей Подмосковья - 23,5%, жителей других регионов РФ - 19,3%, граждан ближнего и дальнего зарубежья - 3,4%.

Денис Максимов

Источник: Взгляд

Опубликовано на сайте агентства недвижимости "Жилищная стратегия"