агентство недвижимости, агентства недвижимости в москве, обмен квартир

Чем больше агентство недвижимости слышит о том, что ипотека поднимает голову, тем сильнее ощущает потенциальную угрозу отдаленного дефолта для рынка жилья. Казалось бы риэлторам надо радоваться увеличению количества людей, берущих займы на покупку квартиры, однако опытные маклеры помнят чем заканчивалась очередная кредитная гонка - тотальной остановкой продаж и пустыми карманами. Заокеанская модель системного краха мировой экономика еще свежа в памяти. Кое-кто из аналитиков разделяют это мнение...

В то время как российские банковские структуры рапортуют об оживлении и реабилитации рынка ипотечного кредитования в стране и, в частности, в Москве, аналитики рынка недвижимости выдвигают противоположную версию— о вреде, который может принести рост ипотечного рынка не только самим заемщикам, но и всей финансовой системе. В настоящий момент некоторые эксперты рынка предрекают России надувание ипотечного пузыря, который может вновь утянуть страну в очередной финансовый кризис.

Как считает аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, самым глобальным отрицательным примером дальнейшего развития ипотечного рынка для нашей страны должна служить Америка, которая своими ипотечными проблемами чуть не утянула весь мир в глубь Великой депрессии. Более понятный для нашей страны опыт, по мнению Кочеткова, также являет собой ипотечный рынок Латвии, да и соседних с ней Эстонии с Литвой. «Там благодаря безрассудной раздаче ипотеки рынок сперва дотянули до 2000 евро за кв. м (в Риге), а потом цены упали до 500 евро за кв. м (согласно данным обзора Century 21 Baltwest). Но нам Америки-Латвии не указ, мы упорно лезем на ипотечные грабли»,— возмущается аналитик.

По его словам, пока России (и Москве, в частности) в значительной степени повезло. «Ипотечный пузырь у нас толком просто не успел надуться, хотя надували его определенные персоны примерно с 2004 года. Но подвело сперва отсутствие ипотечной инфраструктуры, а потом нехватка длинных и дешевых заемных денег. Так или иначе, но падение на треть цен в той же Москве вызвано было отнюдь не тем, что на рынок обрушились квартиры заемщиков, оказавшихся не в состоянии обслуживать свой кредит»,— считает Юрий Кочетков.

Стимулированный спрос

В настоящий момент, по мнению Кочеткова, работающие с ноября 2010 года программы стимулирования ипотечного спроса привели к значительному ускорению числа выданных кредитов в конце года: «Люди работают не покладая рук на раздувание нового полноценного ипотечного пузыря»,— иронизирует аналитик. В итоге, согласно данным Росреестра, доля ипотечных сделок по итогам первых двух месяцев 2011 года на вторичном рынке составляет 18,5%. Год назад этот показатель составлял 17,7%, два года назад— 10%. В этот показатель не входят сделки с ипотекой в силу договора и сделки, где часть денег— все те же жилищные кредиты, только не носящие название «ипотечные».

Кроме того, московские девелоперские и риэлторские компании с помощью ипотечных кредитов активно продают квартиры в своих объектах. Так, Galaxy Group рапортует о том, что из 174 проданных в ЖК «Бутово Парк» квартир 78— это квартиры с ипотекой (49%), причем срок займа достигает 30 лет, что до кризиса было немыслимо. Немыслимыми до кризиса, кстати, были и условия нынешней программы «В десятку» на этом объекте: 10 лет кредита, первоначальный взнос 10%, ставка в рублях 10%. «Авгур Эстейт» докладывает о том, что в продажах «Квартала А101» доля ипотеки составляет 50%. «Миэль-новостройки» дает ту же цифру— до 50% ипотечных сделок по объекту ЖК «Ярославский». «Система Галс» вступает поскромнее: в продажах ЖК «Солнце» доля ипотеки составляла 20–25%. Но здесь понятно: так как этот объект тяготеет к бизнес-классу (предыдущие примеры— это эконом), то ипотека снижается.

Что касается банковских структур, то ВТБ-24 за год выдал 19 400 ипотечных кредитов по России, а ипотечные программы банка охватили 1600 новостроек. Сбербанк рассказывает о перспективах в таком ключе: с марта по июнь запускается программа «888», то есть ипотечная ставка составляет 8%, срок кредитования 8 лет, рассмотрение 8 дней. Как считает Кочетков, такие условия скорее характеризуют отрицательный тренд, нежели положительный: «Здесь самое интересное— это цифра ставки 8%, такого мы еще не слышали. Та же Латвия грохнулась, набравшись кредитов как раз по 6–8%»,— говорит он.

Впереди нестабильность

Как полагает аналитик, данную информацию стоит принять во внимание, так как впереди у нас очень интересный период— этап интенсивного роста цен, когда совпадает сразу несколько условий: сокращение строительства жилья на продажу в столице, нарастание волны спроса на квартиры с мая 2011 года, интенсивный рост цен на энергетические носители, подстегнутый событиями на Ближнем Востоке, накачка агрегата квадратного метра в стране и набравшая ход инфляция. На эти условия Юрий Кочетков накладывает раскрутку американской двухуровневой ипотеки, которую он считает самым опасным видом в отличие от тех же сберкасс.

Итогом развития сложившихся условий Кочетков видит начало ажиотажа на рынке из-за естественного роста цен на жилье. На фоне этого ажиотажа потребителю «подсовывают» ощутимо подешевевшую ипотеку, которую первым начинает хватать тот, «кто чувствует, что поезд отходит прямо вместе с вокзалом из-под ног». «К ним пристраиваются те, кто захочет сыграть в короткие инвестиции: взял квартиру в кредит, через полгода все продал на 20% дороже, досрочно погасил кредит, зафиксировал прибыль. Цена входного билета на такие игры невелика— всего 10–20% от цены квартиры своих денег. Наконец, на рынок подтягиваются главные могильщики— те, кто очень хочет квартиру, но не имеет ни возможности тянуть кредит, ни достаточно средств для ее покупки. Как раз последние, вкупе с „инвесторами“, разгоняют пузырь и гробят рынок в конечном итоге»,— прогнозирует аналитик, выстраивая перед нами классический сценарий ипотечного пузыря, который уже реализовывался не раз в мировой истории недвижимости.

«То, зачем власть упорно втаскивает рынок и людей в ипотечную кабалу, мне лично понятно— там давно в головах правят деньги, а не государственные интересы. Но что заставляет туда лезть самих потребителей? Ведь, как правило, при лопании пузыря рушится выстроенная система инфраструктуры рынка недвижимости. Страдают рекламщики, инноваторы, айтишники, организаторы встреч и мероприятий, специализированная пресса. На улице оказывается куча бывших сотрудников отрасли. Как показывает опыт 2008–2010 годов, сильно страдает стройка: наступает кризис доверия к застройщикам, начинаются рейдерские атаки, деградируют проекты. В итоге констатирую: события для московского квартирного рынка развиваются в самом неприятном ключе. Все говорит о том, что поимеем мы опыт полноценного ипотечного пузыря»,— резюмирует Юрий Кочетков.

Банки держат защиту

Его точку зрения отчасти разделяет директор кредитного департамента СДМ-Банка Сергей Козлов, который замечает, что похожая ситуация была и до кризиса 2008 года, и описанный сценарий не исключен. «С другой стороны, и банки стали осторожнее выдавать кредиты. Первоначальный взнос стали брать (до кризиса многие кредитовали без первоначального взноса). Да и куда увеличивать стоимость недвижимости, если сейчас-то существует серьезное отставание доходов населения от возможности в разумные сроки оплатить кредит»,— считает Сергей Козлов.

Мнение эксперта

Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент, департамент ипотечного кредитования ВТБ-24:

У нас, как участников этого рынка, есть четкое понимание, что никаких предпосылок возникновения ипотечного пузыря и реализации американского сценария в России в обозримом будущем нет. Во-первых, у нас рынок ипотечного кредитования находится на начальном уровне развития. В отличие от Западной Европы или США, где объемы ипотечных рынков находятся на уровне 40–100% от ВВП, у нас этот показатель составляет пока только около 3%.

Что касается конкретных возможных негативных явлений на рынке ипотечного кредитования, здесь стоит отметить, что пока мы, как банк, не совсем довольны темпами его роста. Население страны извлекло определенные выводы из прошедшего кризиса. Сейчас люди более ответственно подходят к оформлению ипотеки, взвешивают все за и против, оценивают свои силы, готовность нести такую нагрузку и качественно обслуживать кредит. Цифры банка России подтверждают, что население после кризиса больше склонно к накоплениям. Об этом свидетельствует высокая динамика вкладов населения. Население не так активно стремится наращивать свою ипотечную задолженность, как до кризиса.

Мы планируем, что в этом году наш портфель вырастет примерно на 20%: такая динамика в разы ниже докризисной. Сегодня многие банки, извлекшие определенные уроки кризиса, несмотря на рост конкуренции и оживление рынка, все равно более консервативно оценивают заемщиков и кредитное обеспечение. Сейчас мы практически не встречаем предложения программ без первоначального взноса. Банки довольно серьезно подходят к оценке рисков, к обеспечению кредитов. Поэтому, честно говоря, предпосылок для инвестиционного пузыря я не вижу, рынок явно не перегрет.

«Я пока не заметил ни ажиотажного роста цен, ни ажиотажного спроса на ипотеку. Я думаю, что мы вернемся к докризисным показателям только к концу следующего года при таком развитии рынка. Потому что у нас цены на недвижимость все-таки не растут, нет никакого ажиотажного роста цен. А нет ажиотажного роста цен— нет спроса и на ипотечный кредит как способ решения с наибольшей выгодой своего квартирного вопроса. Просто раньше рост цен и подстегивал людей взять ипотечный кредит, так как они знали, что через три месяца цена на квартиру будет на 10% выше. Сейчас такой ситуации нет»,— считает Илья Зибарев, руководитель ипотечного блока Альфа-банка.

Он подтверждает, что на рынке появились очередные тенденции снижения ставок, вроде программы Сбербанка с восьмипроцентной ставкой. «Однако надо понимать, что Сбербанк— это государственный банк, который живет по своим правилам. Ипотека действительно разворачивается, но все-таки не так быстро, как хотелось бы. Это больше связано с тем, что нет стимула с точки зрения рынка недвижимости для того, чтобы использовать инструмент кредитования для покупки недвижимости»,— полагает Зибарев. По его мнению, пока наш рынок нельзя сравнивать с американским сценарием первого финансового кризиса. «Тогда в Америке выдавали сплошные кредиты sub-prime и кредитовали под 120–130% людей, которых вообще кредитовать нельзя. Да и с недвижимостью там были в целом проблемы. Да и про ипотечную кабалу не стоит так перегибать. Вы знаете какой-то другой нормальный способ купить сегодня недвижимость, если не можете заработать и вам никто не подарил квартиру? Я не знаю!» — заявляет GZT.RU Илья Зибарев.

Риэлторы продолжают продавать

«На протяжении 2010 года мы действительно наблюдали смягчение условий ипотечного кредитования. Сегодня есть предпосылки к дальнейшему снижению ставок, по нашим оценкам, в ближайшие два–три года ставки изменятся до уровня 11,5–12% в рублях, на инвестиционный период. Это может привести к росту объемов кредитования, то есть дополнительно за два года, в рублях, на рынок может выйти порядка 1 триллиона рублей»,— сообщает GZT.RU генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая.

В «Миэль» ожидают, что в этом году банки продолжат положительную тенденцию повышения доступности ипотеки. «Условия программ кредитования на первичном рынке будут приближаться к вторичному рынку. Требования банков к застройщикам будут корректироваться в сторону смягчения. Все это будет способствовать росту количества ипотечных сделок. При этом я бы не стала ориентироваться на практику США. Если сравнивать ставки по кредиту, то в США ставки составляют 3–4%, в России— 11–15% и выше. Увеличение ставки даже на 1% существенно влияет на доступность ипотеки и рост объемов ипотечного кредитования. Активный рост числа сделок в прошлом году был обусловлен в первую очередь отложенным спросом на фоне развития ипотечного кредитования. Экономика и платежеспособный спрос только восстанавливаются. Поэтому 2011 год по количеству сделок, скорее всего, не превысит показателей этого года»,— полагает Литинецкая.

Управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский в то же время замечает, что новости об оздоровлении американского рынка недвижимости пока оказались преждевременными. «Ипотечные ставки там достигли минимума за последние полтора десятка лет: сегодня взять кредит на покупку недвижимости в США можно за 4,4–4,6% годовых. Но это не раскачало покупательскую активность. За последний год американская недвижимость подешевела в среднем на 5–5,5%, причем за последний квартал 2010 года цены упали на 2,5% и, судя по всему, в текущем году падение продолжится»,— рассказывает Скоморовский.

Однако, по его мнению, в нашей стране ждать очередного падения цен не стоит. Просто термин «улучшение жилищных условий» в США и России воспринимается по-разному. «Там с ростом доходов улучшают качество жизни, например, меняют дом площадью 70 кв. м метров на 120 кв. м, у нас же зачастую покупка квартиры— это жизненная необходимость. Например, люди переезжают из двухкомнатной родительской хрущевки в собственную квартиру в Подмосковье. И пока не решен квартирный вопрос, говорить о ипотечном пузыре в нашей стране преждевременно»,— заключает эксперт.

Источник: Газета.ру

Опубликовано на сайте агентства недвижимости "Жилищная стратегия"