агентство недвижимости, агентства недвижимости в москве, продать квартиру, обмен квартиры в москве

Что лучше: купить квартиру в Москве или вложить нажитое непосильным трудом в акции? Если обратиться с таким вопросом в агентство недвижимости, то ответ будет очевиден. Однако стоит только включить голову, как сразу понимаешь, что ничего очевидного здесь нет - сегодня жилье по факту является скорее убыточным пассивом, нежели прибыльным активом. Исключение - это новостройки на стадии котлована, где 20-25 процентов годовой прибыли рождается из риска потерять всё. С другой стороны кое-кто помнит обвал акций ВТБ. Ну, и что тогда делать? Читаем дальше...

Эксперты рекомендуют инвестировать и в жилье, и в акции

Недвижимость считается реальным активом и надежной инвестицией, поэтому многие состоятельные россияне предпочитают вкладывать деньги именно в нее. Нередко они ею и ограничиваются. Зачастую это происходит не из-за объективно выстроенной стратегии, а из-за незнания возможностей других инвестиционных инструментов. Есть и альтернативные способы инвестирования – например, фондовый рынок. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил рассказать, когда стоит инвестировать в недвижимость, а когда в фондовый рынок, и как это делать наиболее эффективно.

Завести вторую корзину

Идея инвестирования возникает тогда, когда у человека появляются какие-то свободные деньги (заработал, накопил, достались в наследство) и возникает вопрос, как их сохранить и преумножить. Если держать деньги «под матрасом», они со временем обесценятся, поэтому люди давно поняли, что такой способ хранения «лишнего» не имеет смысла. «Существует такая вещь, как инфляция. Все мы прекрасно понимаем, что миллион долларов, который лет 10-20 назад был показателем богатства, сегодня является показателем, скорее, среднего класса. Это цена средненькой квартиры бизнес-класса в Москве. То есть человек с миллионом долларов уже далеко не олигарх. Пройдет еще 20 лет – миллион долларов станет разменной монетой», – размышляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Существует немало способов заставить деньги работать: банковский депозит, вложения в ценные бумаги, фондовый рынок, игра на курсах валют, покупка драгоценных металлов или других реальных активов, к которым относится и недвижимость. По данным совместного исследования холдинга «Ромир» и банка «Хоум Кредит», большинство россиян хотело бы инвестировать деньги в недвижимость, если бы у них было достаточно средств – об этом сообщили 69% опрошенных. Вторым по популярности способом инвестирования оказался банковский депозит (41%). Более рискованные и относительно новые для нашей страны инструменты (акции, ПИФы, страховые инструменты) не слишком популярны среди россиян. В них мечтают вложиться всего 18%, 9% и 4% соответственно.

Однако, как уверяют эксперты, грамотный инвестор всегда старается диверсифицировать портфель, инвестируя в разные активы, переводя средства с одного на другой, в зависимости от конъюнктуры рынка. «Золотое правило инвестирования гласит, что нельзя складывать все яйца в одну корзину», – подчеркивает независимый эксперт фондового рынка Александр Разуваев.

Поискать выгоду можно в новостройках

У многих людей существует понимание неких вечных ценностей, к которым обычно относят недвижимость. Поэтому недвижимость была, есть и останется одним из основных объектов инвестирования. «Практическая ценность недвижимости очень понятна – это базовая потребность в крыше над головой. В квартире или в доме можно жить, можно всегда сдать в аренду. Если только не произойдет землетрясения, наводнения или извержения вулкана, ничего с этим активом не случится, – поясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Недвижимость достаточно сложно украсть, если правильно оформлены документы: это не деньги, не золотые монеты, которые могут «свистнуть» из тайника в квартире».

Однако у недвижимости как объекта инвестирования есть ряд недостатков. Она обладает низкой ликвидностью. Поэтому быстро и выгодно продать недвижимость, если срочно понадобились деньги, вряд ли получится. Кроме того, у недвижимости, как правило, невысокая доходность относительно многих других инструментов инвестирования. «Если не брать в расчет «золотые» периоды, когда цены на недвижимость растут спекулятивным образом, как это было с 2001-го по 2008 г., то обычно недвижимость прибавляет в цене немного или может годами топтаться на месте. Сдача квартиры в аренду дает 4-5% годовых чистыми, если вычесть накладные расходы. Это даже меньше, чем некоторые банковские депозиты», – говорит руководитель www.irn.ru Олег Репченко.

Кроме того, недвижимость ветшает, стареет, ей периодически требуется капитальный ремонт, нужно платить за коммуналку, а также налоги. Недвижимость требует «кушать», вне зависимость от того, сдается она в аренду, приносит доход или просто висит мертвым грузом. «Если раньше люди покупали жилье, не задумываясь, то сейчас пришло понимание, что жилье – это не тот актив, который может просто существовать. Жилье надо обслуживать», – подчеркивает Андрей Верников, заместитель генерального директора по инвестиционному анализу ИК «Церих Кэпитал Менеджмент».

Помимо достаточно надежной, но не слишком доходной вторички, есть еще и первичный рынок. Новостройки – более прибыльный, но и более рискованный инструмент. Выгоднее всего приобретать недвижимость на самых ранних стадиях строительства, когда цена наиболее низкая. С начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию его стоимость возрастает на 25-40%. Подробнее об инвестициях в новостройки читайте в Metrinfo.ru «Как сегодня заработать деньги на новостройках?». «Надо понимать, что покупая новостройку, приобретаешь не тот надежный актив, с которым обычно ассоциируется недвижимость, а гору рисков, независимо от того, идет ли покупка по 214-ФЗ или по «кривым» документам», – указывает Олег Репченко.

Сделать состояние или потерять все

Альтернативой инвестиций в недвижимость может стать покупка акций компаний – инструмент более рискованный, но при продуманной стратегии более прибыльный. Торговать на бирже можно только через брокера, имеющего лицензию Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) и аккредитацию на бирже. Брокерская компания по сути является финансовым посредником, который по поручению клиента и за его счет покупает и продает акции.

С брокером частный инвестор должен заключить договор и внести деньги на брокерский счет. Взамен брокер даст доступ к торгам – программу, позволяющую следить за котировками акций и осуществлять операции с ними на торговых площадках непосредственно со своего компьютера. То есть трейдер (инвестор, распоряжающийся собственными деньгами) принимает решение о покупке акций, но сама покупка осуществляется через брокера. Кроме того, брокер ведет бухгалтерию клиента и платит за него подоходный налог. За услуги брокера клиент платит комиссию. Операции по покупке ценных бумаг проводятся в депозитарии: акции не выдаются трейдеру на руки, вместо этого в депозитарии делается отметка о том, что определенные ценные бумаги принадлежат конкретному инвестору.

Акции делятся на обыкновенные и привилегированные. Решение о выплате или невыплате дивидендов по обыкновенным акциям, а также об их размере, принимается ежегодно советом директоров компании. Привилегированные акции обычно имеют фиксированный дивидендный доход. В любом случае на дивидендах можно заработать чаще всего 1-3% годовых, то есть даже меньше процентов по банковским вкладам. Основную прибыль инвесторы получают благодаря росту цен на их акции. Дожидаясь удобного момента, они продают акции и фиксируют прибыль.

Торговать в России можно на двух площадках – ММВБ и РТС. В конце июня они подписали договор о слиянии, единая площадка может начать функционировать уже в сентябре. Площадки накладывают определенные ограничения на частоту операций с акциями: чем выше риск, тем реже можно продавать акции. Например, на Фондовой бирже РТС эмитенты делятся на три эшелона. Первый – это «голубые фишки» (крупнейшие по капитализации компании, такие как Газпром, Роснефть, Сбербанк и т.д.).

Акции таких компаний считаются очень надежными, однако их доходность относительно невысокая – около 25% годовых. РТС не накладывает ограничений на частоту операций с ними. Второй эшелон – это акции менее крупных компаний («Верофарм», «М.Видео», ГК ПИК), они менее ликвидные и более рискованные, однако их доходность составляет примерно 45% годовых. Сделки по таким акциям можно осуществлять раз в несколько месяцев. Акции менее крупных эмитентов относятся к третьему эшелону. Это самые высокорискованные бумаги, однако их доходность может превышать 100% в год. Сделки по таким акциям осуществляются раз в 10 месяцев.

Теоретически начать играть на рынке можно с небольшой суммой денег. Но на практике для хорошей и стабильной доходности нужно иметь немалые запасы. По словам Александра Разуваева, сумма в несколько десятков или даже сотен тысяч рублей не позволит сформировать долгосрочный портфель. Поэтому инвесторы с таким бюджетом обычно придерживаются спекулятивной стратегии. «Они осуществляют краткосрочные операции на рынке акций, обычно с небольшим числом ликвидных бумаг. Часто (хотя, конечно, не всегда) – это люди, не слишком хорошо разбирающиеся в инвестировании, которые из года в год живут мечтой за один день заработать миллион долларов. Их условно можно назвать мелкими биржевыми спекулянтами», – говорит эксперт.

Чтобы сформировать надежный и доходный портфель, по словам Разуваева, нужно обладать бюджетом около миллиона рублей. Скупать весь рынок необязательно – достаточно бумаг 8-10 эмитентов. Аналитики обычно советуют иметь в портфеле «голубые фишки», акции компаний потребительского сектора (например, X5 Retail Group, аптечная сеть «36,6», группа «Черкизово»), так как их продукция пользуется спросом даже в кризис. Можно включить в портфель и более рискованные бумаги, которые зато могут больше вырасти в цене.

Долгосрочная стратегия позволяет за несколько лет получить немалую прибыль. «Один мой знакомый в 1997 г. купил акции Сбербанка, когда они стоили около $20 за штуку, – рассказывает Александр Разуваев. – Прибыль он фиксировал в 2007 г., когда стоимость одной акции Сбербанка перевалила за $4000. За 10 лет он увеличил свое состояние в 200 раз». Однако ошибка в стратегии может привести к огромным потерям. Александр Разуваев приводит другой пример: «Знакомый инвестор с 2003 г. покупал акции ЮКОСа, так как считал, что проблемы у компании временные, что Ходорковский договорится с властями и акции вновь вырастут в цене. Тогда акции стоили дешево и, если бы для ЮКОСа все закончилось хорошо, рост прибыли был бы очень весомым. Но, думаю, не стоит объяснять, к чему привела вера в удачный исход».

«Быки» против «медведей»

Фондовый рынок позволяет зарабатывать не только на росте стоимости акций, но и на ее падении. Для игры на понижение трейдер использует не свои акции, а занимает их у брокера, чтобы их продать, а впоследствии откупить. Это называется короткая позиция (на биржевом сленге – «шорт»). Если инвестор верит, что какая-то бумага упадет в цене, он может взять ее в долг у своего брокера и продать (например, по цене $10 за акцию). После снижения цены он эти акции откупает (допустим, за $8) и возвращает брокеру. Прибыль в приведенном примере составит $2 (на одной акции). Опасность такой политики заключается в том, что акции в любом случае придется возвратить брокеру. Поэтому, если инвестор не угадал со снижением стоимости, ему придется откупать акции по повышенной цене.

«Шорт – очень опасная штука. Этим обычно занимаются либо настоящие профессионалы, прекрасно умеющие оценивать риски, либо неразумные юнцы. На моей практике я встречал немало начинающих инвесторов, не умеющих «шортить», и уходящие в глубокие долги из-за своей самоуверенности», – говорит Александр Разуваев.

Игра на понижение опасна не только для частного инвестора, но и для рынка в целом. Например, при росте стоимости акций «медведи» (так на биржевом сленге называют игроков на понижение; тех, кто играет на повышение, зовут «быками») начинают откупать акции по любой цене, чтобы не потерять еще больше. Это приводит к необоснованному росту цен на акции, после чего следует обвал, что в общем итоге ведет к нестабильности на рынке. Поэтому брокер далеко не каждую бумагу дает «шортить», а во время обвала рынка осенью 2008 г. шорт был и вовсе запрещен ФСФР.

Недвижимость или акции?

Биржевые аналитики не ожидают серьезного роста на рынке недвижимости, поэтому рекомендуют в ближайшее время инвестировать в акции. «На мой взгляд, в ближайшие годы можно рассчитывать на рост цен на недвижимость в Москве приблизительно на уровне тренда инфляции. Не исключены и значимые «просадки» цен на недвижимость в отдельных сегментах в ближайшие годы, – прогнозирует главный экономист УК «Финам менеджмент» Александр Осин. – Я ожидаю прироста цен на недвижимость в Москве на начало 2012 г. на уровне 10%, в регионах – на 10-20%». Фондовый рынок, по мнению эксперта, в меньшей степени зависит от ситуации на потребительском секторе, к началу 2012 г. он может вырасти на 30% относительно начала 2011 г.

С такой точкой зрения согласен и Андрей Верников из «Церих Кэпитал Менеджмент»: «Вероятно, что цены на жилье будут расти вместе с инфляцией, которая на конец года составит, по нашим прогнозам, 9%. Главным фактором, сдерживающим рост цен, является динамика реальных доходов населения. По данным Росстата, реальные доходы россиян за год с мая 2010-го по май 2011-го, сократились на 7%».

Однако, по мнению руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, зависимость между потребительскими доходами и рынком недвижимости не столь очевидна, особенно в Москве: «Если говорить о столичной недвижимости, реальные покупатели могут приобрести не так уж и много: как правило, только эконом-класс и, скорее всего, в Подмосковье, к тому же, наверняка в кредит. Основными покупателями московской недвижимости являются либо представители бизнеса, либо те же инвесторы. Поэтому цены на недвижимость в Москве определяются в большей степени не реальным спросом и не реальными покупателями, а именно такими людьми, которые инвестируют или так или иначе задействованы в бизнесе, а значит, зависят от финансовой конъюнктуры».

Если сравнить динамику цен на рынке недвижимости и на фондовом рынке, можно заметить, что общие тенденции схожи (см.график). Однако жилье более инертно: оно реагирует на макроэкономические изменения позже, медленнее растет, но и не так резко падает. В настоящее время фондовый рынок в большей степени, чем недвижимость, отыграл кризисное падение.

«Во всем мире фондовые индексы последние два года быстро росли благодаря накачке деньгами финансовой сферы. Это делали американцы, европейский Центробанк выделял деньги на спасение Греции, Испании и других стран-банкротов, наши доставали из Стабфонда, накопленного до кризиса, и вливали ликвидность в банки. То есть все – кто из закромов, кто из печатного станка – вливали деньги в финансовую систему, – объясняет Олег Репченко. – С мая на российском фондовом рынке наблюдается довольно существенная коррекция. Вполне можно предположить, что часть средств с фондового рынка в ближайшие месяцы потечет на рынок недвижимости. Кто-то, заработав себе приличные суммы и зафиксировав прибыль, захочет улучшить жилищные условия. Кто-то будет скупать любые квартиры, чтобы перевести инвестиции в менее рискованные. Недвижимость еще не так выросла, как финансовые инструменты. К тому же, даже если опять случится кризис, недвижимость в меньшей степени просядет, так как она медленнее реагирует на макроэкономическую ситуацию».

Поэтому в ближайшие месяцы цены на жилье, по словам эксперта, могут вырасти на 15-20%, как было в первые 4 месяца 2008 г. Все это накладывается на предвыборный ажиотаж. «Но большой вопрос – что будет дальше? Мы все помним, чем закончилось это четырехмесячное подорожание. Пришел большой кризис и, подорожав за этот период, недвижимость может точно так же откатиться назад до сегодняшнего уровня цен, а может и ниже», – отмечает Олег Репченко.

Недвижимость – для консерваторов

Хотя серьезные инвесторы предпочитают вкладывать деньги в разные активы, у многих из них все же есть определенные предпочтения. Рынок акций – сложный и рискованный инструмент инвестиций. Он требует навыков фундаментального анализа, а также больших временных затрат, чтобы держать руку на пульсе и в любой момент быть готовым отреагировать на изменения. Недвижимость больше подходит для консервативных инвесторов, которые расценивают жилье как реальный актив, в меньшей степени зависящих от рисков.

«Как правило, состоявшиеся опытные инвесторы, совмещают оба типа инвестиций: фондовый рынок как краткосрочный, с потенциально высокой доходностью, и рынок недвижимости как долгосрочный и устойчивый, – говорит председатель Клуба игроков финансовых и инвестиционных рынков (КИФИР) Евгений Касевин. – Некоторые инвесторы по прошествии многих лет на фондовом рынке принимают решение удалиться в недвижимость для обеспечения устойчивых вложений, как в пенсионный фонд». Пример такого поведения привел Андрей Верников («Церих Кэпитал Менеджмент»): «Инвестор ушел с фондового рынка и стал покупать участки земли. Сказал, что фондовый рынок для него слишком быстрый и хаотичный».

Многие инвесторы вкладываются только в рынок акций, но не потому, что не верят в недвижимость, а из-за недостаточного объема средств для инвестирования. «Вложения в недвижимость обладают ограничителями по доходам, они подходят для состоятельной части общества. Вложения на фондовом, финансовом рынке более демократичны», – отмечает Александр Осин (УК «Финам менеджмент»). Однако есть и те, кто инвестируют только в недвижимость. По словам Александра Разуваева, это происходит из-за страха и недостаточных знаний о возможностях фондового рынка.

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», тем, кто может себе позволить инвестировать в разные инструменты, лучше так и поступить. Однако если бюджет ограничен и приходится выбирать, стоит принимать решение, исходя из личной стратегии инвестирования. Для тех, кто не боится рискнуть и рассчитывает на высокую прибыль, больше подойдет фондовый рынок. Более надежный, но менее доходный инструмент – это недвижимость.

Источник: IRN.ru

Опубликовано на сайте агентства недвижимости "Жилищная стратегия"