агентство недвижимости, агентства недвижимости в москве, продать квартиру, обмен квартиры в москве

Из недавно произнесенных слов гражданина Бернанке никто так и не понял, к чему конкретно готовиться? То ли всё бросить и бежать в лес, к схрону с тушенкой и патронами, то ли купить квартиру в Москве и ждать серьезных прибылей. Поэтому агентство недвижимости решило опубликовать ряд мнений от сторонних аналитиков, чтобы хоть немного прояснить ситуацию. Иначе эта предательская невнятность в речах главы американского ФРС порождает в головах у населения разброд и шатания...

Беспокойство на фондовом рынке из-за долговых проблем западных стран и снижения кредитного рейтинга США в очередной раз продемонстрировало нестабильность финансовой системы. Чтобы закрыть долговые дыры, правительства продолжат активно вливать деньги в экономику. Поэтому основной проблемой в ближайшее время станет инфляция, считают участники онлайн-конференции «Новый кризис на фондовом рынке: что будет с ценами на недвижимость?», которая состоялась на 23 августа. На вопросы читателей ответили руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, заместитель генерального директора по инвестиционному анализу «Церих кэпитал менеджмент» Андрей Верников и аналитик «Инвесткафе» Юрий Кочетков. В условиях нестабильности и обесценивания денег людей беспокоит, как сохранить сбережения. Эксперты рассказали о перспективах основных инструментов инвестиций – акций, драгметаллов, валюты, недвижимости.

Кризис: будет или нет?

После кризиса 2008 г. фондовый рынок восстанавливался быстрее всех других сегментов. Однако это восстановление было скорее искусственным, так как происходило благодаря накачке деньгами финансовой сферы, а не из-за реального роста экономики. «В США проводили так называемую программу количественного смягчения (по сути, просто печатали деньги), европейский Центробанк выделял деньги на спасение Греции, Португалии и других должников, в России тратили Стабфонд, накопленный до кризиса. То есть все – кто из закромов, кто из печатного станка – вливали деньги в финансовую систему», – поясняет руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.

Поэтому весной 2011 г. на рынке началась коррекция. Решение рейтингового агентства Standard & Poor`s о снижении кредитного рейтинга США лишь подтвердило мнение о нестабильности финансовой системы и подстегнуло новое падение фондовых индексов. В последние недели панических продаж стало меньше, но ситуация остается нестабильной. Пока не ясно, ограничится ли все волатильностью на биржах или же падение на фондовых рынках распространится на другие сферы экономики. «Сейчас сложно оценить масштаб проблем, потому что они идут со многих сторон одновременно: Китай (скрытые проблемы), США (замедление роста экономики), дефолты банков Европы», – считает заместитель генерального директора по инвестиционному анализу «Церих кэпитал менеджмент» Андрей Верников.

По мнению Олега Репченко, предпосылки для нового кризиса есть – это и долговые проблемы США и Европы, и низкие темпы реального роста экономики на фоне перегретых финансовых рынков. Но ждать падения стоимости всех активов все же не стоит. Скорее наоборот – в ближайшей перспективе главной проблемой экономики может стать инфляция, так как правительства продолжат вливать в экономику «лишние» деньги, чтобы справиться с долгами.

Аналитик «Инвесткафе» Юрий Кочетков считает, что больше других заинтересованы в этом США. Долг страны номинирован в ее собственной валюте, поэтому появление большего количества купюр способно покрыть часть кредитных обязательств. «Значит, так или иначе нам гарантированы высокие цены на материальные активы», – заключает эксперт. Среди таких активов Олег Репченко называет ресурсы, землю и недвижимость, акции некоторых компаний (тех, которые сохраняют устойчивость и востребованы на любом экономическом фоне). Андрей Верников не исключает даже гиперинфляцию и гонку обесценивания валют.

Тем не менее эксперты подчеркивают, что это лишь возможные сценарии, точно предсказать, как будет развиваться ситуация в ближайшее время, никто не может. В условиях неопределенности инвестиционные инструменты, связанные с повышенным риском (например, акции или нефть), считаются очень опасными. Поэтому инвесторы ищут защитные активы, которые позволят избежать «просадки» в тяжелые времена.

Недвижимость будет расти до выборов

Одним из таких защитных активов считается недвижимость, поэтому зачастую во время падения на биржах деньги с фондового рынка перетекают на рынок недвижимости. Именно это произошло в начале 2008 г., когда после активного роста на фондовый рынок пришла первая жесткая коррекция. Инвесторы фиксировали прибыль и многие из них покупали квартиры. На этом фоне рынок недвижимости за четыре месяца вырос на 25-30%. Правда, потом пришел большой кризис и нивелировал этот рост.

По мнению Олега Репченко (IRN.RU), такое развитие ситуации не исключено и сейчас. Фондовый рынок уже почти целиком восстановился от кризиса, однако негативные новости, о которых уже говорилось выше, сигнализируют инвесторам о том, что пора фиксировать прибыль и искать другие активы. В этом случае уже к весне 2012 г. цены на жилье в Москве могут вырасти на 20-25%.

Тем, кто планирует продавать квартиру, стоит это сделать как раз весной, когда цены достигнут максимальных показателей, считает руководитель АЦ IRN.RU. После президентских выборов на перегретом рынке может начаться стагнация и даже коррекция, тогда цены могут вернуться к нынешним показателям. В пользу снижения цен на жилье после выборов говорит и возможное падение российской экономики в целом. По словам Андрея Верникова, до выборов власти будут всеми силами поддерживать экономическую стабильность. Но потом могут начаться проблемы, связанные с предвыборным ростом бюджетных расходов, которые лягут тяжким грузом на экономику страны.

Юрий Кочетков («Инвесткафе») также прогнозирует ощутимый рост рублевых цен на жилье до конца года и ожидает рецессию на рынке недвижимости во второй половине 2012 г. Однако он считает, что обычным продавцам жилья не стоит слишком усердствовать с угадыванием лучшего момента для операции: «Есть одно правило для непрофессионала на рынке недвижимости: покупайте или продавайте тогда, когда у вас возникает реальная необходимость. Не пытайтесь выгадывать. В любом случае срок экспозиции средней квартиры на рынке – от полугода и больше, за это время всякое может произойти».

Земля не жилье

Земля, хоть и является частью рынка недвижимости, все же «живет» по другим законам. Конечно, в случае общей инфляции цены вырастут и в этом сегменте. Однако, если случится полномасштабный кризис, именно она, по мнению Олега Репченко, просядет сильнее всего: «Земельный участок – это еще не жилье в отличие от квартиры или даже загородного дома. Это некий полуфабрикат, от которого люди отказываются в первую очередь, когда приходится затянуть пояса». В самые острые фазы прошлого кризиса падение цен на земельные участки составило 50% и более, тогда как жилье «просело» куда менее значительно – на 20-30%.

В свою очередь Юрий Кочетков не ожидает столь драматичного падения, так как рынок загородной недвижимости еще не ожил в должной мере: «По сути, новый кризис особо ничего не изменит – скажем, просто снизятся продажи по тем 20% поселков, где идет более-менее активная жизнь. Там пойдут скидки, акции, как это водится в кризисное время».

Если же говорить о надежности земли не в качестве объекта для инвестиций, а просто о покупке для себя, здесь ситуация двоякая. «Если вы покупаете участок в строящемся поселке, то его посткризисная судьба в дальнейшем будет строго зависеть от состояния застройщика (что предугадать сейчас не дано). Если это просто участок (скажем, в деревне или готовом поселке), то это достаточно надежный актив, так как вы всегда сможете построить там жилье», – говорит эксперт.

Золото надувает пузыри

Золото в кризисные времена также нередко расценивается инвесторами как защитный актив. Уже сейчас инвесторы выводят средства в этот металл, из-за чего его стоимость в очередной раз подскочила. Однако Андрей Верников поостерегся бы сейчас вкладываться в этот металл, так как в данный момент на рынке золота «надувается пузырь», какой раньше был на серебре. Олег Репченко согласен с тем, что золото перегрето и может стать следующим активом, который рухнет: «Вкладывать в золото стоило несколько лет назад, сейчас это уже не столь надежно. Какое-то время оно будет расти, но, на мой взгляд, в среднесрочной перспективе должен произойти обвал или существенная коррекция. Как показывает практика, в большинстве случаев, если цены выросли в два раза, рано или поздно случается коррекция на треть – половину. Поэтому золото вполне может упасть с нынешних $1900 до примерно $1500 за унцию».

Даже если обрушения не произойдет, по мнению руководителя АЦ IRN.RU, золото все равно сейчас является менее привлекательным объектом инвестиций, чем недвижимость. «Цены на золото уже давно превысили докризисный уровень, а недвижимости еще далеко до докризисных высот, поэтому потенциал роста у нее больше. Кроме того, для многих людей практическая ценность золота куда менее очевидна, чем ценность недвижимости».

Тем не менее, если реализуется сценарий гонки обесценивания валют и гиперинфляции, именно золото, по мнению Андрея Верникова, может стать суперэффективным инструментом для вложений.

«Болтанка» на валютном рынке

Как ни странно, вопреки тому, что последнее падение на фондовых рынках было спровоцировано снижением рейтинга США, двое из трех спикеров конференции назвали доллар наиболее надежной валютой для инвестиций. «Быть может, это будет и не лучшим решением, однако риски здесь оцениваю как наименьшие», – говорит Юрий Кочетков. Он объясняет свою точку зрения опытом предыдущих кризисов: в конечном итоге рубль неизбежно падает, а доллар растет.

По мнению Андрея Верникова, несмотря на долговые проблемы США, доллар все равно выглядит неплохо на фоне евро. «Проблемы США у всех на виду, а проблемы Европы спрятаны. К слову, бывший председатель Европейской комиссии 86-летний Жак Делор заявил, что евро находится на грани краха. Отрицание необходимости укрепления экономического сотрудничества приведет, по словам бывшего председателя Еврокомиссии, к распаду европейского сообщества», – говорит он. Поэтому на первое место по привлекательности эксперт поставил доллар, а на второе – рубль.

Тем не менее эксперты предупреждают о волатильности на валютном рынке и о том, что маятник может метнуться в любую сторону. Поэтому, как утверждает Олег Репченко, выбор в пользу одной из валют – это очень большой риск: «Скорее всего, в ближайшие два года будет «болтанка» туда-сюда в достаточно широком диапазоне. Если хотите минимизировать риски, можете пропорционально разложить свои средства в три валюты». Если вырастет одна валюта и упадет другая, в сумме человек в любом случае останется при своих деньгах.

Покажите на личном примере

Раз аналитики успешно рассуждают о глобальных процессах, они и своими деньгами должны распоряжаться с умом, полагают читатели. В ходе онлайн-конференции был задан вопрос о собственных инвестиционных стратегиях экспертов.

Андрей Верников («Церих кэпитал менеджмент») распределил свои средства между акциями и валютой. В зависимости от текущей экономической ситуации он меняет структуру инвестиций. «Выступая на РБК-ТВ, я часто отвечал на этот вопрос: кроме вложений в акции предпочитаю депозит в евро. По факту у меня получилось, что пошел «перекос» в пользу евро, но я сейчас буду эту проблему решать в пользу доллара. Депозит в госбанке. Что касается акций, то сейчас мой портфель почти пуст – 15% акций, остальное деньги. Жду просадки рынка осенью – минимальная цель снижения 1300 пунктов по ММВБ, но, думаю, это предел снижения».

Юрий Кочетков («Инвесткафе») консервативен в выборе инструментов, поэтому часть средств хранит в банковских депозитах. Другую часть свободных денег он, сочетая инвестиционную стратегию с любимым хобби, вложил в коллекцию марок. Остальным инструментам (особенно фондовому рынку) эксперт не доверяет: «Я лично не играю в игры, правила которых задают другие люди».

В свою очередь Олег Репченко самым удачным вложением считает инвестиции в собственный бизнес: «Начиная с кризиса 2008 г., когда ситуация и на фондовом рынке, и в сфере недвижимости была крайне нестабильной, я все деньги вкладывал именно в развитие бизнеса. В результате за три года наша компания по всем показателям выросла более чем вдвое. Я считаю это наиболее правильным, так как здесь можно достичь большей доходности, самостоятельно распоряжаться своими средствами и контролировать ситуацию».

Никогда не стоит забывать главное правило инвестора о том, что нельзя складывать все яйца в одну корзину. Поэтому, если сбережений много, лучше вложиться во все понемножку: на какую-то часть средств купить недвижимость, что-то вложить в золото, на часть денег приобрести акции. Диверсифицировать портфель можно, даже не обладая столь серьезным капиталом. Как уже отмечалось выше, можно использовать мультивалютные депозиты, разделив деньги в равных долях на доллары, евро и рубли. Это, конечно, не позволит существенно увеличить капитал, зато таким образом можно сохранить деньги, минимизировав риски падения одной из валют.

Источник: IRN.ru

Опубликовано на сайте агентства недвижимости "Жилищная стратегия"