агентство недвижимости, агентства недвижимости в москве, обмен квартир, продать квартиру

В свое время жилищные кооперативы были для очень многих недостижимой мечтой. Действительно, купить квартиру в светлом социалистическом прошлом иначе, как вступив в данное некоммерческое партнерство с такими же счастливчиками, было нереально. С крахом социализма идея добровольной строительной кооперации была полностью уничтожена. Любые попытки ее реанимации не увенчались успехом в силу массы объективных причин. Сегодня же агентство недвижимости вправе задастся вопросом «А стоит ли возрождать кооперативное движение?»…

Идея возрождения жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) довольно симпатична москвичам, представляющим возрастную категорию от 45 до 60 лет. Они не только хорошо помнят времена расцвета ЖСК в 70-80-х годах прошлого столетия; многие из них сами были пайщиками. Однако они прекрасно понимают, что сегодня вдохнуть жизнь в почившие в бозе ЖСК очень тяжело, и главным условием, при котором кооперативы могли бы функционировать, люди называют присутствие государства в данной нише. Ведь именно непосредственное участие государства во всех этапах кооперативного строительства – от проектирования до выделения участка и кредитования - обеспечивало успех этого явления в советские времена.

Таково очередное народное мнение, высказанное москвичами в ходе социологического исследования, проведенного «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru».

ЖСК в лучшие свои времена действительно были хороши. В основном они образовывались при предприятиях, которым выделялись земельные участки и затем государство напрямую кредитовало строительство. При вступлении в кооператив люди вносили первоначальный взнос - 30-50% от стоимости квартиры. И затем расплачивались в течение 10-15 лет. По данным Эдуарда Якушенко, долгое время бывшего первым заместителем руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, а в советское время непосредственно занимавшегося организацией кооперативов (источник - газета «Квартирный ряд», см. «Жилищные кооперативы вряд ли смогут воскреснуть»), в 1969 г. ставка по кредиту равнялась 0,5% годовых, через 20 лет она выросла до 8%. Трехкомнатная квартира площадью 66 кв. м в 1969 г. стоила 6300 руб., а «Жигули» первой модели - 5500 руб.

ЖСК оставили о себе добрую память, поэтому тема их возрождения возникает с завидной периодичностью на протяжении многих лет. Последние лет пятнадцать – точно. В обществе бродила идея противопоставить рынку «народный» способ приобретения жилья (вот навалимся всем миром!), который окажется дешевле рыночного. Время от времени по стране возникали кооперативы – кредитные, ипотечные, жилищно-накопительные, предлагавшие гражданам поучаствовать в решении собственного жилищного вопроса. Массовым это движение так и не стало, отдельные кооперативы действительно кое-какого успеха добивались, но скандалов, с ними связанных, известно гораздо больше. Они лопались и опрокидывались вместе с другими строительными пирамидами, чей крах пришелся на 2005-2006 гг. Впрочем, даже добросовестные кооперативы терпели фиаско: так произошло с Московским межрайонным кооперативом Северного округа, который был создан в 2003 г., но не смог начать стройку: она было признана «точечной застройкой» и запрещена. Пайщики, потерявшие деньги, судятся, но пока проигрывают. Получить новый участок земли кооперативу нереально, потому что для этого придется участвовать в конкурсе на равных со строительными компаниями.

Но идея кооперации все равно не дает никому покоя. О ее новом воплощении было заявлено минувшей осенью, когда правительство РФ утверждало программу деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС) на 2012-й год. Она как раз и касается кооперативов, но только тех, которые объединяют работников бюджетной сферы. РЖС будет бесплатно выделять участки под строительство, готовить проектную документацию и подводить коммуникации, что, по прикидкам разработчиков программы, позволит ЖСК снизить затраты на строительство минимум на 20-25%. Пайщики получат право самостоятельно выбирать подрядные организации. Также члены ЖСК смогут претендовать на социальную ипотеку со средней ставкой 10,5% годовых в рублях.

Выглядит этот проект довольно соблазнительно, но можно ли его на самом деле реализовать? Это и обсуждал с москвичами журнал www.metrinfo.ru.

73% москвичей не слышали о том, что на уровне правительства страны есть намерения реанимировать жилищно-строительные кооперативы. Знают об этом 27% респондентов.

Положительно к этой идее отнеслись 59% участников опроса. Они отметили, что кооперативы более доступны, чем ипотечные кредиты, но в этой группе подчеркнули, что возрождение ЖСК возможно только на прежних условиях, то есть государство должно направлять, контролировать процесс создания ЖСК и поддерживать их.

Отрицательно к созданию ЖСК отнеслись 36% респондентов. Их аргументы: ЖСК – это та же самая ипотека, поэтому никаких перемен ждать не приходится; люди также заподозрили обман со стороны государства; а те, кто не подозревает чиновников в таком коварстве, считает, что государство не сможет вернуть себе контролирующие функции, так как строительный бизнес находится в частных руках. Наконец, участники этой группы заявили, что россияне слишком бедны, чтобы строить себе дома.

Всем участникам опроса задавался также дополнительный вопрос, в котором их просили перечислить те трудности, которые, с их точки зрения, мешают возрождению кооперативов.

В числе тех, которые называли люди, вновь повторились только что упомянутые: отсутствие денег у населения и недоверие государству. Кроме этого участники исследования выделили следующие: - коррупцию в среде чиновников; отсутствие эффективных законов и заинтересованности со стороны государства; отсутствие надежных строительных компаний и честной конкуренции на рынке; невыгодные условия кредитования.

Среди респондентов примерно треть – 34% - имели в советское время опыт участия в ЖСК. Остальные более или менее помнят об этом, так как опрашивались только люди в возрасте от 45 до 60 лет. Можно сказать, что красной нитью, буквально прошившей это социологическое исследование, была тема участия государства в системе ЖСК, которое должно гарантировать кооперативам их благополучие.

В целом народ прав – эксперты говорят о том же самом. «Единственной формой решения жилищной проблемы является кооперация, но без государства здесь не обойтись», - заявил «Российской газете» Валентин Григорьев, вице-президент Ассоциации кооперативных организаций, председатель московского Союза ЖСК (см. статью «Решат ли кооперативы жилищный вопрос»).

Эдуард Якушенко (на него мы ссылались в начале статьи) вспоминал о том, что государство отвечало в советские времена буквально за все, вплоть до того, что через исполкомы районных советов организовывало строительство. Специалисты также постоянно обращают внимание на то, что сегодня ЖСК не могут получить земельный участок, минуя конкурс, что вообще делает идею ЖСК бессмысленной. От конкурса освобождаются лишь те кооперативы, которые будет курировать фонд РЖС. Но что делать остальным кооперативам, которые не попадут под крыло фонда?

Александр Пузанов, генеральный директор Института экономики города, считает, что можно установить закрытые конкурсы, в которых могут участвовать только жилищно-строительные кооперативы. Контроль за строителями эксперты тоже предлагают взять на себя государству.

Государство в лице РЖС пока что только пробует свои силы на этом поприще. Пилотный проект намечено реализовать с молодыми учеными из новосибирского академгородка. Так что судить будем по результату. Но даже удачного опыта с одним кооперативом для выводов недостаточно. Нужен отлаженный механизм, нужна статистика, тогда можно будет понять, насколько серьезны намерения по возрождению ЖСК. Впрочем, уже сегодня понятно, что, скорее всего, государство сосредоточится на социальных проектах – создании кооперативов, которые объединяют бюджетников и льготников. Охватить своей заботой весь кооперативный «рынок» оно вряд ли способно. Главное, что от него требуется, – создать четкие и честные правила игры, от которых нельзя будет отступить. 

Источник: IRN.ru

Опубликовано на сайте агентства недвижимости "Жилищная стратегия"