агентство недвижимости, агентства недвижимости в москве, обмен квартир, продать квартиру

На прошлой неделе к нам в агентство недвижимости позвонил некий товарищ и попросил помочь продать квартиру в Щербинке. Однако цену «зарядил» абсолютно нежизнеспособную. На вопрос «откуда такие дикие цифры?», он уверенно парировал, мол, Щербинка вот-вот станет большой Москвой и тогда всякий поспешит купить себе жилье в «новом» городе. Так ли это? Спору нет, решение принято, но сколько времени потребуется на освоение этих пространств? И денег? И ресурсов? И, вообще, какой в этом смысл? Может Москву стоит, наоборот, уменьшить в размерах?..

Оценку ситуации, её корней и перспектив дает один из ведущих отечественных географов, научный сотрудник Института географии РАН, автор многочисленных трудов по исследованию культурного ландшафта СССР и современной России Владимир Каганский.

Русский журнал: Владимир Леопольдович, как вы оцениваете проект «Большой Москвы», расширяющий пределы города в два с половиной раза, в том его виде, в каком он предлагается сейчас?

Владимир Каганский: Надо сказать, что за последнее десятилетие это - третий крупный проект реорганизации пространства России. Первым было введение федеральных округов в очень странных границах. Несмотря на опасения профессионального сообщества, почти никаких последствий он не возымел. Мотивировался он, по рассказам участников проекта, очень просто – на жаргоне Старой площади это звучало так: «Кнопок было слишком много». Страна представлялась как система персонализованных кнопок, число которых для удобства манипуляции надо было уменьшить.

В той же логике был выполнен и проект – к счастью, остановившийся – укрупнения регионов. Больших последствий не возымел и он, хотя некоторые - негативные - всё-таки были. Но если об укрупнении регионов говорили и писали задолго до появления собственно проекта, если идея федерального округа как промежуточного звена между, фактически, сотней регионов и единым центром тоже была давно, то с Москвой вышла следующая история. Все понимали, что с городом надо что-то делать. Идеи предлагались самые разные. Но того, что к Москве будет присоединена самая малонаселённая часть Подмосковья, причём в таких объёмах, что Москва станет граничить с Калужской областью, - не мог предвидеть никто.

РЖ: Как Вы думаете, почему для присоединения была избрана именно эта территория и именно в таких масштабах? Почему нельзя было наращивать город равномерно в разные стороны?

В.К.: Начнём с того, что представляла из себя Москва до этого проекта. По своему размеру она уже не была городом - для города она была слишком велика. Есть определённые константы, в том числе временные, в частности, знаменитая константа Г.А. Гольца: город – это пространство, которое можно пересечь за сорок минут. Если требуется большее время - нарушается суточный ритм. В пределах Москвы – даже если не брать её куски, выходящие за МКАД – мы фактически имеем как бы два тела. Первое - собственно город. Это, кстати, хотя никак не оформлено юридически, хорошо осознаётся обыденным сознанием в выражении «поехать в город». Понятно, что если ты живёшь в Дегунине, в Лианозове или в Медведкове, то, направляясь к центру, ты говоришь: «поеду в город», - из чего ясно следует, что живёшь ты не в городе, а в каком-то другом образовании. Второе «тело» - это часть московской агломерации, в том числе, выходящая за МКАД.

РЖ: А можно ли считать МКАД естественными границами города?

В.К.: Нет, нельзя. Дело в том, что естественные границы города как социального тела имеют звездообразную форму. Городская ткань вытягивается по магистралям. Тем более, что в Москву фактически входили крупные лесопарковые зоны вроде Сокольников, Лосиного острова и т.д. А Одинцово, Железнодорожный, Химки с функциональной точки зрения были частями средней зоны московской агломерации. То есть, такому телу города граница МКАД уже не соответствовала.

Но она задавала могучий юридический статус: московская прописка или регистрация. Сейчас, конечно, её влияние несколько ослабло по сравнению с советским временем, когда московская прописка точно соответствовала римскому гражданству. Хотя бы потому, что вся высшая номенклатура, независимо от местонахождения, имела московскую прописку: первый секретарь, скажем, Приморского крайкома был прописан в Москве и в случае отставки туда и переселялся. В этом смысле СССР был большим Подмосковьем. А Российская Федерация большим Подмосковьем остаётся.

Поэтому возникали и обсуждались самые разные проекты институциональной перестройки Москвы. Основные были связаны с её расширением – со стремлением приблизить границу нового институционального целого к фактическим границам агломерации. Но в таком случае возникал вопрос: а что осталось бы от Московской области?

Был и такой проект: фактически поделить Московскую область между Москвой и соседними областями. Волоколамский, Шаховской, Зарайский районы, не входящие в московскую агломерацию, естественно присоединялись бы к другим областям - Тверской, Смоленской, Рязанской…

РЖ: И с ними непосредственно граничил бы город Москва?

В.К.: Не город Москва, а такое образование, которое сейчас назвали бы федеральным округом, и внутри которого неизбежно нужно было бы выделить город Москву. Когда мы говорим о Париже и сравниваем его с Москвой, мы забываем, что Париж – это семь департаментов, семь, говоря по-нашему, субъектов федерации. Почти всё, что написано о Париже – это о центральной части, соответствующей даже не Третьему кольцу, а Камер-Коллежскому валу.

Был и проект, скорее концептуальный, предлагавший резко сократить границы Москвы. Выделить город Москву; а прежние части города: Кунцево, Лианозово… - выделить в особые города – а вместе - в федеральное целое. Это решило бы, в частности, проблему местного самоуправления в Москве, которая не решена до сих пор. Какое может быть самоуправление в десяти-, двенадцати-, а может быть, и пятнадцатимиллионном городе?

 Соответственно, было как бы две логики: увеличить Москву, включив в неё слившиеся с ней части, и уменьшить её. Проект второго типа фактически был на слуху в каких-то маргинальных публикациях.  Был проект и более глобальный: просто объединить Москву с Московской областью, а дальше уже разбираться.

Как видим, ни один из трёх проектов, каждый из которых был по-своему осмыслен, по крайней мере логичен, - осуществлён не был. 

РЖ: Почему всё-таки победила странная идея с расширением города на юго-запад?

В.К.: Вот этого я не знаю.

РЖ: А конструктивные аспекты вы у неё видите?

В.К.: Нет. А вот деструктивные – вижу. Во-первых, прежде, чем разрастаться вширь, любому образованию следует заполнять внутренние пустоты. А в Москве они огромные. Практически никак не используется как минимум 20 % территории города – прежде всего, остатки бывшей советской промышленности, вроде АЗЛК и больших сортировочных станций. Или же они используются для тех целей, для которых не нужно находиться в центре. Например, огромная зона сортировки около Киевского вокзала. Зачем в трёх километрах от Кремля сортировочная станция?

РЖ: Но это же были окраины.

В.К.: Когда-то - да, но уже тогда предполагалось, что со временем эти функции будут перенесены. Это было временное решение столетней давности. Во-вторых, Москва отличается чрезвычайной симметрией. Логика её развития – это логика относительно равномерного расползания в разные стороны. В первом приближении Москва имеет форму круга, что исторически выражается в известных, сменявших друг друга, кольцах. Она расползается, как масляное пятно по воде – тем более, что речь идёт о сравнительно плоской равнине, на которой нет естественных препятствий, а Москва-река уже преодолена многими мостами. Это в объяснении не нуждается. В нём скорее нуждается – и это, кстати, один из принципов теоретической географии – отклонение от симметрии. Если бы к Москве были присоединены юг, восток и северо-запад – наиболее заселённые территории, - да, получился бы уже малоуправляемый монстр, но это было бы по крайней мере понятно.

А тут – первое: нарушили кольцевую симметрию роста. Второе: присоединили пустые территории, причём, что существенно, не имеющие никакого культурного статуса. Юго-западное направление культурно не выделено. Культурно, социально, аппаратно выделено направление западное – «Кремль – Николина Гора», где находятся многочисленные Горки и прочие резиденции, - которые, кстати, остаются в не вполне понятном статусе. Фактически, это более, чем Москва; это некоторая, так сказать, Супермосква.

И вот, берут огромный кусок малозаселённой территории - и предполагают, что туда будет переброшена часть московских функций. Это мне совершенно непонятно. Прежде всего, для заполнения такого большого участка территории нужно очень много функций, людей и денег. Такого количества людей, функций и денег у нас в России сейчас просто нет. Мне непонятно, чем эта территория будет заполнена – при том, что осуществлять крупные проекты всё-таки не удаётся. Есть кварталы для богатых, но города для богатых только предполагают построить, и очень небольшие.

Здесь эксперт вправе, при отсутствии данных, развивать любые спекуляции, обосновывая их общими соображениями, аналогиями и т.п. Если какая-то структура заявляет, что она что-то делает, никаких оснований обольщаться ещё нет. Возможно стремление выселить из Москвы мешающее, второсортное население, захватить его территории и сделать Москву городом для богатых. Это означает массовое жилищное строительство. И тогда люди попадают в позиционное гетто, потому что эта территория плохо связана с Москвой, и связать её очень трудно.

РЖ: Насколько я знаю, был проект размещения там государственных учреждений и переселения туда чиновников.

В.К.: Да, но в то же время есть логика, согласно которой чиновники должны находиться рядом друг с другом; ценность непосредственных межличностных контактов очень велика. Что же, туда будет перенесён Кремль? Администрация президента? Сомнительно, хотя в этом был бы свой резон – превратить Кремль в исторический, культурный объект, в музей; Старую площадь и Лубянку - в музей истории, соответственно, СССР, КПСС и ЧК; и начать строительство с чистого листа. – Кто будет осваивать эти территории? Я не знаю.

Московская область, которая была баранкой, становится теперь надкушенной баранкой. Она лишается прямой связи её частей друг с другом – и в результате зависит от Москвы больше прежнего.

Нам приходится рассуждать в логике довольно общих построений – но информации же никакой нет. Если сейчас Москва в своих пределах – это 10 миллионов человек, то что же, у нас будет город в 25 миллионов? Это исключено. И если Москва и раньше была слишком велика, чтобы быть городом, то новое образование – независимо от того, кем оно будет заселено и как оно будет транспортно связано с центром, - городом назвать точно нельзя. В то же время не будет оно и естественно сложившейся московской агломерацией, которая выдвинулась по лучам. Это совершенно понятно. Если вы посмотрите на космические снимки, по которым видно, куда идёт московская застройка, – будет видно, что новоприсоединённое пятно, которое уже назвали «юбкой», - это пространство, с градостроительной точки зрения пустое.

Говорят об этом уже достаточно давно, но о конкретном обустройстве нового пространства, прежде всего транспортном – ни слова. Ну, переселят сюда какую-то группу – неважно, чиновников или пенсионеров. Если это чиновники, им нужна связь с центром Москвы. Это значит – новые скоростные дороги либо новые виды транспорта вроде монорельса, а об этом никакой речи нет. Вдобавок, Москва не так уж стеснена, учитывая те территориальные резервы, о которых я уже говорил.

Те же проблемы можно было бы решать за счёт внутренних пространственных ресурсов – и за счёт городов для богатых, которые, в силу благосостояния, могли бы быть связаны с Москвой каким-либо дорогим, элитарным видом транспорта вроде монорельса.

РЖ: Вы находите смысл в существовании городов для богатых?

В.К.: Да, нахожу. Более того, дело к этому идёт. Если мы вспомним, какими заборами – символическими и физическими - богатые отгораживаются от основной части населения, - станет понятно, что они испытывают дискомфорт. У нас не целостная территориальная структура – разделенные группы - ни бомжи, ни олигархи - не находят себе в ней полноценного места. Как говорит мой коллега и бывший начальник Виталий Найшуль, богатым не сделана прописка в нашем социуме. Эти статусы и крупные капиталы до сих пор не легализованы в сознании. Да, я считаю, города для богатых были бы нужны; а почему же нет?

РЖ: Что же, значит, и резервуары для бедных?

В.К.: Ну, они образовались бы сами. Для бедных ничего не было бы нужно…

РЖ: Что даст богатым образование таких поселений – понятно. Но что это даст обществу?

В.К.: Это уменьшит степень социального напряжения. Возможно, в процессе создания городов для богатых могут быть образованы какие-то социально значимые объекты, вроде новых частных парков вплоть до национальных парков. Заметим: куда только не были вложены – в условную благотворительность – деньги богатых, но ни одного частного парка, хотя бы с минимальным коммунальным доступом, не появилось. Когда Вексельберг купил свои яйца за, вроде бы, 300 миллионов долларов и подарил их России, я подумал: а ведь на эти деньги можно было организовать в Подмосковье национальный парк! - кстати, среди прочего, в долине той же самой верхней реки Нары, которая входит в новую Москву. Это территории, на которых ещё возможно было создавать крупные рекреационные объекты. Но увы…

Словом, я надеюсь, что этот проект постепенно заглохнет. Шансы есть. Непонятно, что будет с экономикой Европы, от которой очень сильно, на самом деле, зависит Россия; какой будет новая администрация США; что будет с ценами на нефть... Тут же есть и определённая инерция – вполне возможно, этот проект был разработан ещё в годы процветания. Условия изменились, а преобразовательная энергия продолжает действовать.

Я не знаю ни одного из моих коллег-географов, кому бы эта идея нравилась. Многие из них - сторонники расширения Москвы, только не такого, а поглощения Москвой уже фактически слившихся с нею городов - вроде Видного, Люберец. Некоторые считают, что в Москву нужно включить некоторые лесопарковые территории, вроде Химкинского леса, Лосиного острова целиком. Но этот проект – абсурд. Ни одного осмысленного слова о нём я даже не слышал. Насколько я знаю, в других странах такого тоже никогда не бывало – если не брать африканских стран, где пытались строить новые столицы, а старые забрасывали.

Кстати, не так давно, год назад, я давал интервью о проблемах переноса столицы. Считается, что в Москве накопилось слишком много проблем, - значит, давайте просто создадим новую столицу, без проблем, на пустом месте.

РЖ: Есть такой опыт: из тихого провинциального Целинограда сделали Астану…

В.К.: Да, но там была другая задача. Россия – это государство с центром в Москве. Перенос столицы будет означать создание другой России. Символически это очень невыгодно. Нет, надо решать те проблемы, которые есть - но какими-то очень креативными путями.

РЖ: А каким вам видится идеальное устройство Москвы - хотя бы разумное?

В.К.: Прежде всего, нужно исходить из того, что Москва не изолирована от московской агломерации, и, значит, транспортные проблемы должны решаться совместно. Понятно, что метро, которое было целиком рассчитано на Москву, уже не может быть агломерационным транспортом, сколько бы ни строили станций и линий. Узким местом являются станции пересадки в часы пик. Их невозможно расширить. Вот это первое соображение: сращенность Москвы и московской агломерации и сохранение связей по направлению «центр-периферия». Значит, нужны новые виды транспорта или новое использование железных дорог. Здесь, кстати, есть огромные резервы, потому что фактически в московском железнодорожном узле грузового сообщения больше нет – все грузы возят по автомобильным дорогам.

Второе: раз есть сгусток населения определённой формы (той самой звездообразной), его нужно обслуживать транспортом. Кроме усиления направлений «центр-периферия», необходимы хордовые направления, связывающие между собой отдельные периферийные районы. Кстати, в Генплане Москвы 1935 года это было предусмотрено – он вообще был достаточно хороший. Но здесь - проблема в том, что при Лужкове застроили пространства, где эти хордовые магистрали могли бы пройти. Может быть, это коррупция, может быть, это была просто глупость или недомыслие, но факт есть факт.

Кроме того, на мой взгляд, такие большие образования, как город и агломерация, нуждаются в собственных институтах. Поэтому, конечно, вполне разумной идеей был бы московский округ. Но в его пределах должен быть выделен город Москва - с населением, скажем, в полтора миллиона человек, в центре не так много народу живёт – и другие крупные, 300-400-тысячные города, такие, как Подольск или Одинцово. Конечно, всё это было бы болезненно, но…

РЖ: И как бы прошли оптимальные, естественные границы вот так понимаемого центра?

В.К.: Тут нужно запросить и специалистов и жителей. Во всяком случае, это было бы компактное целое, в котором сосредоточены объекты центральных культурных функций.

РЖ: То есть, территории вроде, скажем, Тропарёва сюда уже не вошли бы?

В.К.: Нет, конечно. То же Тропарёво могло бы образовать собственный город или какой-то ещё, новый тип поселения, который бы выработали наши проектировщики. Но они в творческом отношении очень робкие. На территории Подмосковья мы сейчас имеем фактически один город, расплывшийся в какой-то аморфной городской среде – и потому далеко не в полной мере являющийся полноценным городом. Хорошо бы эту среду структурировать.

РЖ: Известны ли Вам примеры конструктивного решения подобных задач в других городах и странах? Есть ли на что ориентироваться?

В.К.: Обычно проектировщик работает с ситуацией прототипа. И очень многое в нашей стране делается неправильно и гадко как раз потому, что берутся прототипы. Кстати, Пётр I, первый автор в этой парадигме, тем не менее заимствовал для Петербурга не Голландию, а всю северо-западную Европу – сборный образ. Для ситуации Москвы одного прототипа нет. Хотя ближайший аналог - Париж, столица централизованного государства, недавней империи, на плоской равнине, средних размеров река – Сена, аналог, соответственно, Москва-реки. Там нашли решение, согласно которому Большой Париж состоит из многих отдельных департаментов. При этом транспортная сеть там консолидирована и строится независимо от узкоинституциональных целей. Парижское экспресс-метро обслуживает почти все эти департаменты.

Нам нужен креативный прорыв. Никакие прототипы здесь не помогут, потому что это – прототипы из прошлой эпохи. Но подобно тому, как сейчас невозможно собрать консилиум – врачи разучились за сто лет работать вместе, - так невозможно собрать вместе и креативных людей: работать вместе они так и не научились. То есть, на мой взгляд, на тему, что делать с Москвой, - учитывая,что нарастает её отчуждение от страны, - нужно провести какие-то общественные слушания. И это могло бы стать стратегической повесткой дня при замене политической системы.

РЖ: А можно ли противостоять отчуждению Москвы от страны - или это нормально?

В.К.: Можно. До тех пор, пока все решения принимаются в Москве и все деньги стянуты в Москву, пока будет гиперцентрализация, в том числе финансовая, и не просто централизация, а моноцентризм, - будут и отчуждение, и москвофобия. Скажем, Голливуд – крупнейший центр США, где снимается кино, но он же не находится в Нью-Йорке. Питтсбург – крупнейший промышленный центр, но и он не находится в Нью-Йорке. А у нас - всё это в одном месте.

Что касается установления оптимального размера города, это – одна из любимейших идей утопистов, которая никогда не овеществлялась. Создать город идеального размера не удалось ещё ни разу. Население переезжает туда, где хорошо – даже преодолевая барьеры прописки и регистрации. Оттуда, где плохо – население уезжает.

Здесь необходимо переформулировать проблему: говорить не об «оптимальном размере для города», а об «оптимальных параметрах системы городов», оптимальной структуре городской агломерации. Это надо обсуждать уже совершенно отдельно. Потому что очень странно, когда в стране есть один пятнадцатимиллионный город, один пятимиллионный, а где же ещё трёх-, четырёхмиллионные города? – Их нет! Это большой провал.

И, конечно, если ситуация и дальше будет так складываться, то при любом ослаблении центральной власти Москву просто выгонят из России. В её нынешнем виде она уж очень всем надоела. Как мне говорят студенты-провинциалы, «ваша Москва, - не принимайте на свой счёт, Владимир Леопольдович, - она нас уже достала.»

Источник: Русский Журнал

Опубликовано на сайте агентства недвижимости "Жилищная стратегия"