агентство недвижимости, агентства недвижимости в москве, обмен квартиры, купить квартиру в Москве

В наше агентство недвижимости за последнее время участились обращения клиентов с просьбой обменять квартиру, которую они приобрели с привлечением ипотечного кредита, на новую большей площади или с более выгодным местом расположения. При этом ипотечный кредит за имеющуюся квартиру еще не погашен. Видимо это знаковое явление для нынешнего времени, так как раньше "ипотечные" клиенты обращались в основном с желанием продать квартиру, выплачивать кредит по которой они больше не имеют возможности. Банки не всегда охотно идут на одобрение продажи квартиры именно с целью её обмена. Что делать таким клиентам?...

О том, как нужно действовать владельцу квартиры, ипотечный кредит по которой еще не погашен, чтобы банк одобрил ее продажу, рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Сегодня залоговые квартиры продаются, как правило, по приятному поводу — все больше клиентов задумываются именно об улучшении жилищных условий. Имея купленную при помощи ипотеки однокомнатную квартиру, заемщики нередко хотят её продать, добавить своих накоплений или взять дополнительную сумму в кредит и приобрести жилье большего размера, а может быть, просто желают поменять район на более комфортный и престижный. Банки, как правило, идут навстречу таким клиентам и многие из них сегодня уже разработали целые схемы реализации заложенного жилья.

Самый простой для банков способ — найти покупателя квартиры, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита перед погашением залога. В этом случае сделка по подписанию договора купли-продажи происходит в банке, который в связи с закрытием кредита выдает согласие на снятие обременения. Документы для регистрации договора и снятия обременения подаются одновременно в регистрационную палату.

Данная схема выгодна банку, потому что не требует излишних действий: анализа, согласований форм документов, условий сделки и прочее, и прочее. Однако, этот способ наиболее труднореализуемый в жизни, так как приобретателей пугает схема взаиморасчета. Если остаток по кредиту составляет более 50% от стоимости квартиры, то покупатель должен отдать до момента регистрации сделки существенную сумму, то есть заплатить большую часть средств вперед для закрытия кредита, что у многих вызывает страх и недоверие.

И не зря, поскольку схема действительно довольно рискованная. Продавец, воспользовавшись деньгами для погашения кредита, может потом передумать продавать квартиру и помешать регистрации договора купли-продажи. Суд, конечно, обяжет продавца вернуть деньги, но не факт, что он сможет их вернуть все и сразу. При этом сам суд может затянуться на годы, а продавец может вывести с себя все активы и затем по исполнительному листу погашать задолженность годами. К сожалению, большинство кредитных учреждений готовы работать только по такому сценарию. Кстати, в некоторых банках за получение разрешения на реализацию берется комиссия — порядка 2000 рублей.

И все же, есть кредиторы, хоть и немногие, которые согласны снять обременение перед подписанием договора купли-продажи и его регистрацией. Но в этом случае вся сделка проводится под чутким контролем со стороны банка, и такая услуга стоит 1% от остатка по кредиту.

Еще один распространенный, но более трудоемкий способ реализации заложенной квартиры — найти покупателя, который планирует приобрести квартиру при помощи ипотеки. В такой ситуации интересы совпадают у обеих сторон. И опять же возможны два варианта развития событий. Первый — когда погашение старого кредита и выдача нового происходит в одном банке. Кредиторы часто идут на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сразу выдается новый, фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя. Но сначала банк должен будет проверить нового заемщика и одобрить ему выдачу кредита, следовательно, может случиться так, что первому желающему приобрести квартиру банк может отказать. Придется искать следующего.

Второй вариант — когда покупатель берет кредит в другом банке. В этом случае желательно, чтобы размер его собственных средств был равен остатку основного долга продавца. Покупатель вносит свои деньги вперед, продавец гасит кредит, договор купли-продажи передается на регистрацию, в результате чего происходит переход права собственности, одновременное погашение одного залога и наложение обременения другого банка. Но эта схема также весьма рискованная, так как не гарантирует, что продавец «не кинет» покупателя, отказавшись от сделки, но при этом погасив кредит из чужого кармана. Поэтому безопаснее и спокойнее все-таки проводить такую сделку в одном банке.

Жизнь не стоит на месте. Наверняка, в скором времени появятся какие-то новые условия и возможности для реализации залоговых квартир. Хотелось бы только, чтобы такая потребность возникала именно в связи с положительными изменениями в жизни наших клиентов.

Источник: "МЕТРИУМ ГРУПП"

Опубликовано на сайте агентства недвижимости "Жилищная стратегия"