В последнее время увеличилось число звонков связанных со срочным выкупом жилья. Но не квартир, а комнат. Поэтому хотелось бы немного порассуждать на тему почему это практически невозможно осуществить. Слишком много факторов, играющих не на пользу продавца.

Основной – наше законодательство не позволяющее в полной мере распоряжаться своим имуществом. Ведь что есть комната в коммуналке? Это некая часть общей собственности, на которую распространяются первичные правопритязания соседей в случае ее отчуждения. Даже если задача сформулирована предельно просто – продать комнату, не надейтесь, что Вам удастся так легко отделаться.

Представьте себе состояние соседей, получивших «радостное» известие о замене соседа, которого они знают уже на протяжении, как минимум, последних 10 лет. Пусть отношения с ним не всегда складывались лучезарно, но еще неизвестно каков будет новый. И начинается тягомотина с получение отказа от права преимущественной покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Видали мы такое: сосед всем силам пытается убежать от почтальона, не открывает дверь, отказывается расписываться в получении заказного письма… Подобного рода забеги могут продолжаться довольно долго с переменным успехом, но в конечном итоге их можно прекратить, жестко поставив соседей в позу низкого старта. Как это делать расскажу чуть позднее.

Мучения собственника комнаты не ограничиваются только рассылкой писем с уведомлением о продаже. Нередко камнем преткновения встает цена. Да-да, цена. Точнее налогооблагаемая база. Допустим, человек владеет комнатой больше трех лет, имея тем самым индульгенцию на право не платить подоходный налог в финансовые закрома Родины. За какую цену предлагать соседям свое сокровище? Здесь главное не дергаться и все хорошенько обдумать. И кажется, пришла пора обратится за помощью в агентство недвижимости. Пусть даже не за помощью в продаже, а хотя бы за приблизительной оценкой этого куска коммунального рая. Продешевить Вы всегда успеете, а вот получить приличные деньги за комнату, не угробив при этом зачатки добрососедских отношений, задачка не из простых.

Не забывайте, что та стоимость, которую Вы озвучите соседям, должна быть впоследствии указана в договоре купли-продажи. И самое скверное, когда собственник владеет комнатой менее трех лет. Тут уж ему поблажек от налоговой инспекции не видать как своих ушей. Двести пятьдесят тысяч рублей - вот тот рубеж, выше которого простирается могучая длань государства. А реальная цена комнаты на нынешнем рынке недвижимости Москвы впятеро выше. Согласны поделится с государством тем, что нажито непосильным трудом, а? Тогда смело засылаем письмо с указанием рыночной цены соседям и ждем ответа, а коли ответа не последует – ждем месяц со дня вручения и можем спокойно приступать к работе с посторонними покупателями.

А если Вас откровенно душит жаба отдавать стране свои кровные, то придется решать дилемму. Предлагать соседям купить Ваше добро за двести пятьдесят тысяч  рубликов чревато тем, что возьмут и согласятся. И что тогда? А вот тогда опять придется обращаться за советом в агентство недвижимости. Здесь наступают очередные грабли. Хорошо, коли с соседями Вам повезло и несмотря на долгую жизнь в коммунальном «курятнике» отношения сложились пусть и не лучезарные, но все же мирные и спокойные, позволяющие без напряжения приводить потенциальных покупателей на просмотр комнаты, ведь прежде чем что-то купить, надо это посмотреть.

Сразу скажу, таких на нынешнем рынке меньшинство. Как правило, Вас ждет сильнейшее противодействие продажи объекта. Будет все: крики и вопли соседей (Вроде «опять клея нанюхался, наркоман паршивый!». Ласковое обращение к мужу или сыну), постоянная смена замков, специально созданный хаос на кухне и санузле и т.д. вплоть до травли собакой (случалось и такое). Ну какой потенциальный покупатель, наблюдая подобное, решится на покупку комнаты с такими уродами под боком?

А теперь хочу немного упомянуть о методах разрешения вышеуказанных проблем. Во-первых, никогда нельзя давать слабину – сожрут на фиг и даже не поперхнутся. Дайте четко понять, что принимаете их позицию, но веревки вить из себя не дадите. Комната ваша собственность, Вы имеете право ей распоряжаться по своему усмотрению и терпеть закидоны соседей не собираетесь. Поставьте их в известность, что комната будет продана вне зависимости от их желания, но только от них зависит, какого соседа они получат «в наследство» от Вас. Можно ведь и продать комнату большой цыганской семье или одинокому «торчку», которому в состоянии наркотической нирваны все будет абсолютно безразлично. Будет тихо, мирно лежать, словно овощ на грядке в луже собственной мочи и получать кайф, а когда кончаться деньги на дурь, пойдет и взломает соседскую комнату или еще чего похуже.

С уведомлением еще проще. Существует лазейка в законе, позволяющая обойти обряд обязательного извещения соседей. Она называется договор дарения. Пользоваться таким инструментом довольно сложно, опасно и фактически это является неким сверхрезервным планом, когда аргументы и доводы разума исчерпаны, а комнату все равно продать надо. Сразу скажу, что лучше не пытаться ставить самостоятельные эксперименты над проблемными соседями (а хоть бы и вменяемыми), а будет все-таки проще нанять грамотного риэлтора или попросить помощи в агентстве недвижимости. Перефразируя товарища Сухова можно сказать: Комната – дело тонкое…

Потому и получается, что срочный выкуп к комнатам неприменим вовсе не из-за нежелания риэлторских компаний  работать с проблемными клиентами, а именно в силу невозможности применить понятие срочность к сделкам подобного рода.

Агентство недвижимости "Жилищная стратегия"