Источники сообщают: квартиры будут дешеветь. Другие источники тоже сообщают: квартиры больше не будут дешеветь. И чего? Где оно - абсолютное знание? Скорее всего нигде. Я вообще не сторонник аналитических прогнозов, мое дело маленькое - покупка, продажа и аренда квартир в Москве, т.к. агентство недвижимости для того и создано. Но пренебрегать знаниями и мыслями тех людей, чье мнение я ценю и уважаю - это глупо. Отсюда предлагю небольшую "выжимку" из материалов профессионального риэлторского форума, в частности мнение меого коллеги, "гуру" практической ипотеки Дмитрия Овсянникова - владельца портала ипотек.ру. Крайне интересные рассуждения о потенциале рынка жилья. Понятно, что на его состояние влияет масса факторов и не стоит думать, что только агентство недвижимости держит шаткое равновесие, словно арбуз на лезвие ножа. Проблема в том, что главный фактор в головах людей. Вот на эту тему и порассуждаем...

В связи с чем продолжается падение цен? А Вы возьмите период не 90 дней, а хотя бы год: сами увидите. К сентябрю предложение заметно увеличилось. Плюс к тому, летом исчезло "кредитное плечо".

Я не к тому, что тренд должен обязательно смениться. На самом деле, я рассматриваю нынешнюю ситуацию, как ситуацию неустойчивого равновесия. Денег у населения - полно. Информация к размышлению с сайта Центробанка: Ввоз и вывоз наличной иностранной валюты уполномоченными банками в 2008 году. Обратите внимание, сколько валюты ввезено в страну в 2008 году, особенно в октябре. И Объем операций с наличной иностранной валютой между уполномоченными банками и физическими лицами: население меняет валюты на миллиарды долларов ежемесячно.

Также, большинство из продавцов/покупателей квартир - являются менялами: продают одну квартиру, чтобы купить другую. Одна - продаётся, другая квартира - покупается: +1 - 1 = ?

А предложение - просто мизерное. "Смести" его с рынка - элементарно просто. Особенно если исключить из числа продавцов тех, кто продаёт для того, чтобы потом купить другую квартиру. Я бы не говорил столь уверенно, что цены будут обязательно падать: при столь малом предложении может быть всё, что угодно. На самом деле, на рынке сейчас два, казалось бы, взаимосключающих явления: отложенный спрос и отложенное предложение.

Отложенный спрос: потенциальные покупатели, у которых имеется наличность на руках, не покупают, потому что знают, что цены будут падать. Сидят на попе ровно, ждут: на риэлторском форуме народ (ссылаясь на СМИ) говорит о предстоящем падении цен, СМИ (со ссылкой на риэлторов) говорят о том, что цены падают и будут падать. Для потенциальных покупателей эта информация - как "бальзам на душу": "Ага, пусть цены падают: подождём: дешевле купим". И не покупают. Покупки - штучные, но тем не менее, даже они приводят к тому, что предложение уменьшается.

Отложенное предложение: многие продавцы боятся оказаться в ситуации, когда квартиру продал, деньги (на месяц гос. регистрации) в ячейку банка заложил, а деньги за этот месяц превращаются в бумажки. И тоже сидят и ждут. И не продают.

Лирическое отступление: На одну нашу квартиру нашёлся покупатель. Казалось бы: вот оно счастье для продавцов! Покупатель сразу говорит: я - покупаю квартиру за рубли, привожу на сделку рубли, передаю продавцам - рубли. Если продавцам нужна валюта - пусть сами меняют, и в любой валюте в ячейку закладывают. Продавцы - муж да жена. Вопрос ко мне: в какой валюте держать деньги? ? Вот и я не знаю. Говорю: "Решите этот вопрос сами: покупателя я вам нашел" Больше часа муж с женой спорили, на какую валюту рубли менять. Несколько раз мнение менялось на совершенно протвоположное. Был вариант создать "тривалютную корзину", обменяв треть на доллары, а треть на евро. Обзвонили всех знакомых и родственников. Смотреть на это было бы забавно, может быть... Если бы самому знать, что вот эта валюта не потеряет за месяц процентв 20, относительно других валют, а вот эта - не превратится в фантики.

Так что то, что цены продолжат падать - скорее всего да. Но есть немалая доля вероятности, что тренд может и измениться.

А здесь как в вопросе: "Что было раньше: курица или яйцо?".

Пример: У знакомых фирма: проиводят пластиковые окна. Стройки встали, покупок квартир не стало - окна не нужны. Сотрудников сокращают - те не покупат бытовую технику, покупая самое необходимое. Уменьшаются продажи бытовой техники. Директор магазина бытовой техники - откладывает покупку квартиры. Квартиры не продаются, дешевеют, банки не выдают кредиты, боясь не вернуть обратно выданные в кредит деньги...

Попробую ту же ситуацию "прокрутить" в другую сторону. Представим, что на рынке недвижимости начались активные сделки. Человек купил квартиру. Купил - ремонт надо делать: заказывает окна: один заказывает, другой. Фирма по производству окон начинает набор сотрудников. Люди получают деньги - покупают товары. Банки, видя, что недвижимость дорожает - начинают активно выдавать кредиты, и так далее... Я не знаю, что изменит "медвежий тренд" на рынке. В экономике всё взаимосвязано. Чисто психологически ждём, что тренд изменится при изменении цен на нефть. Хотя, на самом деле, изменить ситуацию может всё, что угодно.

Подготовлено по материалам форума национальной единой риэлторской сети.

Агентство недвижимости "Жилищная стратегия"