Раньше агентства недвижимости в Москве рассматривали очередное расселение коммунальной квартиры как высокодоходный проект. Еще бы, для многих покупателей солидные сталинские дома слыли символом благополучия: толстые кирпичные стены, высоченные потолки, коридоры размером с вагон метро. Люди охотно вкладывались в старые коммуналки, делали в них дорогой ремонт, попутно решая проблемы тамошних жильцов, уже и не мечтавших об отдельной площади. Но годы шли и город изменился. Появились новые технологии строительства, современные монолиты стали цениться гораздо выше трухлявых "сталинок", агентство недвижимости все реже берется за коммунальные разъезды. И вот почему...

Считается, что подобные объекты уже давно "развезли" риэлторы 90-х. В некотором отношении это правда, в центральных переулках Москвы состоятельные бизнесмены действительно выкупили всё более-менее ликвидное еще до середины нулевых. Плюс к тому, до начала внедрения на рынок монолитного жилья, купить квартиру площадью больше 100 "квадратов" кроме как в коммуналке не представлялось возможным. А неожиданно разбогатевшим людям хотелось наконец-то пожить по-человечески - широко, размашисто.

Расселив центральный округ, агентства недвижимости отступили в сторону от Садового кольца на одну-две станции метро: Автозаводская, Пролетарская, Беговая и т.п. Дома чуть поплоше, публика с запросами поскромнее, но все равно это было выгодно. На их "освоение" ушло еще несколько лет, благо появились районы массовой застройки, дающие возможность риэлторам подбирать неплохие квартиры для расселенцев относительно задешево. Кризис 1998 года затормозил процесс, но не остановил. Окончательно прикончил его ввод в строй нового жилья внутри третьего кольца, когда застройщики плавно перешли с окраин к околоцентральной территории столицы.

Кто остался жить в не разобранных коммуналках?

В наше агентство недвижимости третьего дня поступил звонок с просьбой встретиться и оценить шансы на разъезд такой вот квартиры. Встретились, посмотрели. Дом 1939 года постройки с деревянными перекрытиями, пять комнат, три семьи, тяжелый запах прогорклых котлет и лупящиеся краской стены. Классический киношно-коммунальный быт - представители мужеского пола в растянутых трениках и майках, какая-то старуха с гнойными глазами. В разгар трудового дня все взрослое население присутствовало в квартире, но на размышления, когда и где они зарабатывают деньги, времени не было.

Разговор шел на кухне, инициативу взяла на себя татарка неопределенных лет в шерстяных носках и засаленном халате. Волосатые ноги, гнилые зубы, казанский акцент. Естественно, все она знает, у нее сестра "юрист по недвижимости", квартира хорошая, большая (115 кв.м.), а значит стоит дорого. Хотят они, ни много ни мало, три "однушки" и комнату, однозначно в Москве. Денег на доплату нет. Когда речь зашла про авансирование четырех альтернатив, пришлось объяснить, что это минимум 200 тысяч рублей, а может и полмиллиона. Поскольку с доплатой у коммунальщиков никак, то это может профинансировать только покупатель, которому, приглянется их квартира. Найти на сегодняшнем рынке человека, готового рискнуть серьезной суммой ради прихоти неработающих граждан - это еще та задачка. Но машущую халатом тетку такая очевидная мысль нисколько не смутила. "Да ладно! Сейчас полмиллиона – не деньги!" - брякнула она.

Логичный вопрос "Если пятьсот тысяч - не проблема, то почему она до сих пор живет здесь, а не в собственном особняке?" вернул активную барышню с небес, и разговор продолжился в более приземлённом русле. Простейшие математические расчеты показали, что для расселения этой коммунальной квартиры на четыре вышеуказанные площади, необходимо доплатить 4 млн. рублей, иначе никак. В противном случае агентство недвижимости всех везет в Подмосковье. Ни того, ни другого, жители квартиры сделать не могут и не хотят, а посему останутся жить в родной гнилушке до лучших времён. Т.е. навсегда.

Очевидный факт. Состояние такого жилого фонда будет ухудшаться с каждым годом. Потенциальным покупателям он будут интересен только по откровенно бросовой цене. Одновременно вырастут объёмы конкурентов коммунальных квартир - свежепостроенных монолитов, возводимых на местах бывших предприятий и снесенных хрущевок. Плюс к тому ремонт в старом доме "сожрет" больше денег, чем в новостройке без отделки.

Вот и получается, что спрос на квартиры в видавших виды сталинках неуклонно падает, их продажа носит, по сути, остаточный принцип. Возможность расселить подобные объекты в дальнейшем стремится к нулю. Тот, кто не сумел договориться с соседями в 90-х, стал заложником сложившейся ситуации на рынке жилья Москвы. Они обречены на жизнь в коммунальной среде до тех пор, пока не заработают денег или правительство города не возьмется за снос этих обветшалых донельзя сталинских курятников.

Агентство недвижимости "Жилищная стратегия"