Как всегда, выкладываю очередной качественный материал от моей американской коллеги Светланы Столяровой, посвященный на сей раз правам покупателя в сделке. Дается подробный анализ положения, почему агентство недвижимости больше предпочитает работать с продавцами, нежели представлять интересы граждан, стремящихся купить квартиру. Понятно, что в Москве все обстоит немного по-иному, чем в цитадели демократии, но базовые принципы для риэлторов по разные стороны океана одни и те же. Строго рекомендуется к прочтению...

В Америке, как и во многих других странах мира, агенты по недвижимости традиционно работали на продавцов. Комиссионные у нас в США до сих пор идут агентам, представляющим обе стороны сделки, от продавца - по крайней мере, в подавляющем большинстве случаев.

Мой сегодняшний пост - не о том, насколько хороша или плоха такая традиция. Мой пост - о том, почему эта традиция вообще возникла.

Почему традиционно агенты по недвижимости работали именно на продавцов?

На первый взгляд, ответ лежит на поверхности: Агенты работали и работают на продавцов потому, что Real Estate - это рынок НЕДВИЖИМОСТИ, соответственно, кто товар поставляет, тот и платит за услуги тех, кто этот товар помогает реализовывать. Дело Покупателя - платить за товар и отвечать за то, что приобрел. В конце концов, никто не отменял фундаментального принципа любого рынка: Caveat Emptor - “Покупатель да Ведает Что Творит”.

Что бы ни говорили российские и американские риэлторы, которые работают на покупателей, все проблемы и трудности, приобретаемые покупателем вместе с недвижимостью, так и остаются исключительной ответственностью самого покупателя. Так хотя бы в ходе сделки какая-то защита существует?

Защита покупателя в ходе сделки, так же, как и корень традиции , согласно которой традиционно агента нанимает за деньги продавец, лежит в двух фундаментальных концепциях старинного недвижимого законодательства:

- концепции “Двухстороннего Титула” (по-другому можно перевести также “Справделивого Титула” ) - Equitable Title;

- концепции “Специфического Исполнения” - Specific Performance.

Двухсторонний титул - это право на покупаемую недвижимость, которое возникает у покупателя в момент подписания договора о покупке-продаже недвижимости с различными условиями, такими как, например, условие получения ипотечного финансирования, проверки титула, регистрации и пр., т.е. с момента того, что в России привыкли называть “предварительным договором”. Право это не является абсолютным, поскольку легальный титул принадлежит продавцу до исполнения всех указанных в договоре условий.

Концепция Специального исполнения - Specific Performance провозглашает, что продавец не может отказаться от сделки по исполненному покупателем предварительному договору.

Совсем просто говоря, покупателя нельзя насильно заставить приобрести объект недвижимости, даже если он по тем или иным причиным решил выйти из договора, а продавца - можно.

Причина такого “неравенства” проста: недвижимость (которую предлагает к продаже продавец) является уникальным, специфичным товаром, а деньги (которыми Покупатель предполагает расплачиваться за приобретенную недвижимость) - совсем неспецифичны.

В России на, похоже, ушедшем в лету рынке продавца, точнее на рынке, сильно напоминающем по своей сути советскую торговлю с ее культом Дефицита, нередки были случаи, когда продавцы отказывались от взятых на себя обязательств только потому, что в затылок нынешнему уже дышал следующий покупатель, предлагающий за вожделенные метры еще большую кучу наличных ден. знаков.

Риэлторские компании, работающие на покупателей, придумывали, как могли, различные схемы денежных штрафов и прочих страшилок для недобросовестных продавцов. Однако, по сути, самым забитым, незащищенным и убогим существом на рынке недвижимости был покупатель, каким бы великим и тяжелым ни был его денежный мешок.

Слава Богу, случился КРИЗИС! Рынок продавца медленно, но верно стал переходить в стадию рынка покупателя. Продавцы потеряли былую прыть и уже стали больше беспокоиться о том, чтобы покупатель не спрыгнул со сделки. Добросовестные и серьезные риэлторы стали все серьезнее обсуждать, а как оно должно быть на нормальном рынке, чтобы ВСЕ СТОРОНЫ СДЕЛКИ БЫЛИ ЗАЩИЩЕНЫ. Делались и делаются попытки использования задатка (залога) как дисциплинирующего и продавца, и покупателя инструмента сделки.

Однако, именно в силу специфичности недвижимости и неспицифичности денег, абсолютно не имеет различия то, как оформляются скрепляющие сделку депозиты (авансы, задатки, залоги - хоть горшком назови), поскольку это - всего лишь деньги!

В конце концов, покупатель вносит депозит не для того, чтобы наживиться в случае неисполнения договора, а для того, чтобы приобрести конкретную, специфичную, уникальную недвижимость.

Возвращаясь к означенной в заглавии теме. Не уникальность ли товара, предлагаемого на реализацию продавцами недвижимости, не серьезность ли возникающих в связи с выходом на рынок недвижимости обязательств подталкивали и подталкивают продавца к простому решению: нанять серьезного специалиста и предложить комиссию и своему агенту, и агенту покупателя за то, чтобы достойно провести продажу своего уникального, специфичного, обремененного целым комплексом обязанностей и прав имущества?!!

В конце концов, согласно концепции Специфического Исполнения договора купли-продажи недвижимости, у продавца годраздо больше обязательств в ходе сделки, чем у покупателя.

Задумайтесь об этом, уважаемые коллеги. Более серьезные обязательства Продавца создают более глубокие права Покупателей - и это справделиво.

Даже если в российском праве не выделено пока подобной концепции, наверняка она в скрытом виде существует. Рынок недвижимости - не базар, не магазин, не супермаркет. А нам, риэлторам, потому и предлагают очень достойное вознаграждение за наши труды, что мы не просто помогаем продать или купить, не просто понимаем эмоциональные порывы наших дорогих клиентов, не просто умеем координировать действия десятков людей, работающих для того, чтобы сделка состоялась, но понимаем сложность совокупных прав и обязательств как продавцов, так и покупателей.

Удачи всем! Удачных и надежных покупок. Счастья вашему дому!

Светлана Столярова

Опубликовано на сайте АН "Жилищная стратегия"