Сегодня публикуем отличный материал от портала "Взгляд-Недвижимость". Борьба, борьба. Думаю, наблюдаем переломный момент в работе над общественным мнением. СМИ начинает переворачивать "медвежий" тренд в сторону "быкования". Отсюда рождаются толковые тексты, анализирующие сегодняшнее безоблачное (пока еще) будущее "отложенных" покупателей. Выгодно ли покупать жилье сегодня, мне, честно говоря, без разницы, поскольку уже давно имеется своя персональная берлога. А вот для тех, кто лишен такого блага и в данный момент сидит на "чемоданах", т.е. в съемной хате с денежной заначкой под подушкой, этот вопрос может оказаться животрепещущим. Но одно дело - личный комфорт, а другое - бизнес. И здесь агентство недвижимости не может оставаться в стороне, т.к. желающие купить квартиру в Москве нынче в дефиците (именно, что наблюдается дефицит желания). А потому продавцы, сейчас зажатые в судороге планетарного финансового ануса, поразмыслив над нижеизложенным, вероятно смогут вскорости провести свой болевой прием на удушение жабы, дабы потихоньку перевести бой в стойку для нанесения нокаутирующего удара в область кошельков покупателей. И вот тут агентство недвижимости, вместо сегодняшней роли врача-реаниматолога, опять будет играть роль опытного рефери, поддерживающего правила. Правила боя...

Кризис заставил девелоперов считаться с мнением покупателей квартир. «Голосование» кошельками оказалось не в пользу застройщиков - столичный метр приближается к «отметке доступности». Насколько выгодно купить квартиру сегодня – экспертиза газеты.

«Плюс» «смутного времени» - ценовой «пузырь» все-таки лопнул, хотя и не так громко, как прогнозировалось. Имея возможность сравнивать с дефолтом 98-го года, многие аналитики предрекали падение цен на жилье в разы. Этого не произошло. Пока. Что будет дальше – серьезному прогнозу не поддается. Вполне вероятно, что цены на жилье упадут до «отметки доступности», которой считается по формуле «себестоимость + маржа в 10%». Это означает, что квадратный метр должен и может опуститься до 2 тыс.долларов. Сегодня он стоит в среднем около 4,5 тыс.долларов или 138 тыс.рублей. Но маржа в 10% - это классика жанра, имеющая мало общего с реалиями российского бизнеса.

Рассмотрим аргументы «за» и «против», исключив эмоции владельцев жилья, которые теряют на падении цен, равно как и тех, кто только собирается купить и ждет взрыва «пузыря» как «маны небесной».

«Что касается вложений или инвестиций в квадратные метры, то при наличии свободных средств, сегодня самое лучшее время купить на падении, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик консалтинговой компании «ЮНИ-БрокерСервис» Игорь Скворцов. – Собственно, вариантов немного – открыть депозит, купить золото, акции, бумаги ПИФов или приобрести недвижимость».

«Сегодня никто не будет покупать «бумажные ценности», которые во всем мире привели к коллапсу экономики, - заявляет управляющий партнер «Бюро консалтинга и инвестиций» Мария Ковалева. – На ближайшие годы можно исключить из «оборота популярности» любые вложения в фонды. Невелико доверие и к валютам, в ликвидности и надежности которых запутались уже все. Золото пугает да и продать у нас его сложно. Остается недвижимость, на втором месте – земля».

Если сравнивать с 98-м годом, то доходность по типам вложений средств была такова: недвижимость, приобретенную в период кризиса, уже через год можно было продать на 14-15% дороже, долларовые вложения выросли на 15-16%, депозиты в рублях увеличились на 12-13%.

Но, уже через 3 года, к 2002 году, жилье подорожало на 35%, в разы перекрыв все остальные способы заработать на вложенном капитале. Вплоть до 2006 года оно росло со скоростью около 30% ежегодно.

Сегодня, как и десять лет назад, в условиях кризиса снижение инвестиционной привлекательности жилья неизбежно. Но это касается лишь краткосрочных вложений. Уже очевидно, что через год-два в выигрыше останется тот, кто купил недвижимость сегодня. До этого времени на первом месте будут стоять депозиты, учитывая тот факт, что сегодня банки предлагают до 13% годовых.

Что же касается среднесрочных и долгосрочных инвестиций, то московская недвижимость всегда была, есть и будет востребована. Даже если предположить, что до середины нынешнего года она продолжит дешеветь, то уже через два-три года ( 2011–2012 гг.) цены, как минимум, вернутся на докризисный уровень. А позже начнут «отыгрывать потерянное» с темпом от 20 до 40% в год. Это соизмеримо со среднегодовыми темпами роста в посткризисные 2001–2006-й годы. Такой вывод делают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости».

Если сценарий развития кризиса будет более-менее оптимистичным, то через те же два-три года должны появиться новые новостройки. Сегодня почти все девелоперы «заморозили» свои проекты и, вероятнее всего, продолжат их реализацию только после окончания общего негатива в экономике. По мере «вымывания» того, что есть сегодня, неизбежна сначала стагнация цен, а затем и рост.

После преодоления «черной полосы» экономику ожидает интенсивное развитие, и весь отложенный спрос начнет реализовываться. Это закон любого капиталистиченского общества. При этом покупатели и арендаторы столкнутся с дефицитом предложения по причине массовой остановки строительства не только в Москве, но и во всей стране. Именно тогда вложенный капитал тех, кто приобретает недвижимость сейчас и сумеет удержать ее, преодолевая различного рода финансовые трудности, увеличится в разы.

Рассмотрим конкретный пример. Сегодня в новостройках Южного Бутова квартиры предлагаются по 80-100 тыс. рублей за квадрат. Себестоимость этого эконом-класса не превышает 60 тыс. рублей. Но! Дома обещают сдать только через год-полтора. А рекламируемая цена «работает» только при условии 100%-ной оплаты сегодня.

Значит, после достройки и сдачи дома цена будет как минимум на 20-30% выше. Выгодность и риски считайте сами.

Доходность валютного вклада сегодня оценивается в 10-12% годовых. Допустим, жилье в 100 «квадратов» стоит 10 млн рублей или около 278 тыс.долларов. Положив эту сумму в банк, через год можно получить 27,8 тыс.долларов. Купив и сдав квартиру в аренду, получится почти в 1,5- 2 раза меньше. Но, плохо ли это и правильно ли? По мере выхода из кризиса вклады будут падать, а жилье – расти в цене.

«Мы научились приобретать квартиры и дома на подъеме цен и радоваться каждому проценту, но сегодня почему-то боимся делать тоже самое на катастрофически упавшем рынке, ожидая еще большего падения, - отмечает газете ВЗГЛЯД независимый аналитик Егор Емельянов. – Никто не спорит, можно и ждать. Но, предложение убывает и скоро купить будет просто нечего. Рост цен произойдет не объявлением по радио, а спонтанно и, что самое важное, стремительно. Сегодня самый удобный момент купить на 25-40% дешевле то, что через год-два будет стоить многократно дороже. К тому же пока еще есть возможность торговаться и выбирать».

«Обычный или так называемый «классический» цикл рентабельности на рынке недвижимости составляет более15 лет, - говорит ВЗГЛЯДу эксперт международной консалтинговой компании ABC-CityReal Group Олег Троепольский. - Это означает, что при стабильной средней стоимости и аренды жилья, с одной стороны, и банковских депозитов, с другой, доходность вложений в недвижимость в 2-3 раза перекрывает годовую доходность вклада в банке, а жилье должно окупаться примерно за 12-15 лет».

Напомню, что средняя ставка банковского вклада в Европе в последние 5-7 лет не превышала 2-2,5% годовых. Жилище по цене в 215 тыс.евро ( аналог долларового эквивалента в 278 тысяч за квартиру в Южном Бутово ) сегодня сдается в аренду в Европе по следующим ценам: в Берлине за 600-900 евро в месяц, в Праге – за 450, на юге Испании – за 800, Торонто – за 700 долларов, в хорошем районе Парижа – за 800-1000 евро. То есть окупаемость в кризис жилья увеличилась почти до 20-22 лет, так как ставки аренды упали повсеместно на 10-20%. Но все равно остались доходнее вкладов в банках.

«Мы неизбежно придем к пониманию «нормальности» доходности, которая исчисляется не сотнями процентов, а просто процентами, - говорит гендиректор консалтинговой компании «ПРО-БрокерСервис» Артем Дарницкий. – При наличии отложенных или свободных средств на жилье, без обременения себя абсолютно разорительной ипотекой, сегодня выгодно покупать те категории жилья, которые «просели» больше всего. А также – землю. Кризис хорош единственно тем, что предоставляет возможность покупать, когда цены находятся на «дне». В ближайшие 5-10 лет такой второй возможности просто не будет».

Источник: Взгляд Недвижимость

Опубликовано на сайте Агентства недвижимости "Жилищная стратегия"