Банкам сегодня тяжко – народ, развращенный кредитным бременем, не хочет (или не может) отдавать долги. Понятно, что «под раздачу» попали и те, кто в прошлом осилил купить квартиру в Москве на ипотечные деньги. Им нынче приходится еще горше, чем банкам – увольнения, сокращения, «обрезание» жалования и прочие прелести звериного оскала капитализма в действии. Но, худо-бедно, многие стараются изо всех сил не допустить вмешательства коллекторских компаний в свои дела: перезанимают, ловят каждую возможность заработать лишнюю деньгу и т.п. Иные же, понимая, что «не тянут», обращаются в агентство недвижимости за советом и рекомендацией – что делать? Гипс снимают, банк наезжает… Так вот, как один из вариантов – это продажа квартиры, пусть даже и из-под обременения кредитной организации. И сегодня наши коллеги из города-героя Санкт-Петербурга дают инструкцию на такой случай, подробно освещая каждый момент данного священнодейства. Читаем…

В условиях нестабильной экономики многие собственники ипотечных квартир в ужасе осознали, что не могут выплачивать ипотечный кредит за квартиру. Причинами продажи объектов из-под залога могут быть далеко не только трудности с выплатой ипотечного кредита. Наиболее распространенными причинами продажи квартиры из-под залога являются:

– улучшение жилищных условий собственника (который решил купить квартиру получше взамен той, за которую выплачивает ипотеку);

– развод (супругам нужно поделить между собой ипотечную квартиру);

– перемена места жительства заемщика;

– невозможность платить по принятым на себя обязательствам;

– фиксация инвестиционной составляющей приобретенного объекта.

Кто?

Всех людей, которые хотят продать свою квартиру из-под залога, профессионалы рынка делят на два типа: позитивно настроенные и негативно настроенные. Позитивно настроенные заемщики, как правило, достигают своих целей, если все условия задачи расписаны, идет взаимодействие со всеми участниками процесса (банк, заемщик, риэлтор, покупатель).

Негативно настроенных продавцов можно охарактеризовать как лиц, желающих добиться реализации предмета залога на своих условиях и по своему усмотрению. Причем мотивацией могут быть как сложившиеся тяжелые обстоятельства, так и получение прибыли. Огромную роль играет состояние рынка недвижимости. Особенно трудно всем участникам работать на падающем рынке. В зоне риска по дефолтам в настоящее время находятся долларовые кредиты.

Как?

Чтобы начать процедуру, необходимо:

– получить разрешение от банка, а также выяснить, если у банка заградительные комиссии для подобных случаев;

– узнать, кто является держателем закладной на данный момент времени, т.е. была ли смена залогодержателя;

– проконсультироваться с риэлтором, узнать динамику рынка, время экспозиции подобных объектов, потребительские предпочтения покупателей, ценовые ориентиры данных объектов недвижимости.

Существует несколько традиционных схем продаж квартир из-под залога.

Без перевода залога на нового собственника

Вариант 1. Покупатель с прямыми деньгами. В день проведения сделки покупатель помещает всю сумму средств на расчетный счет заемщика (можно открыть счет в этом банке и перечислить деньги), банк списывает ссудную задолженность, подписывается договор купли-продажи, банк выдает заявление на снятие обременения, документы, включая закладную, заявление от продавца о снятии обременения, сдаются на регистрацию в УФРС. Как результат покупатель получает квартиру без обременения. При такой схеме покупатель нервничает из-за того, что все его финансовые средства переданы продавцу до регистрации договора. Срок регистрации может быть месяц и более.

Страховкой для покупателя в таком случае выступает составление предварительного договора купли-продажи, обязательное получение расписки от продавца о полученной сумме денежных средств. При помещении остатка собственных средств продавца в арендованную банковскую ячейку необходима доверенность на брокера для исключения форс-мажорных обстоятельств.

Вариант 2. Покупатель не хочет заранее вносить денежные средства на расчетный счет продавца. Тогда ход сделки предполагает помещение денег в две банковские ячейки, в одну из которых закладываются деньги банку, достаточные для полного досрочного погашения долга покупателя на дату окончания договора аренды, а также дополнительные средства по платежам из расчета 45 суток, заявление о полном досрочном погашении (без указания точной суммы и даты погашения), доверенность на сотрудника банка на право внесения средств на счет. Условия доступа: предъявление копии зарегистрированного договора купли продажи или выписки из ЕГРП. Во вторую ячейку закладываются оставшиеся средства для расчетов с продавцом. Условия доступа: оригинал зарегистрированного договора из УФРС. После этих процедур идет подписание договора купли-продажи, банк выдает закладную без отметок о полном досрочном погашении, письмо от банка на согласие снятия обременения при условии обязательной последующей регистрации договора на имя покупателя без указания причин снятия обременения. Далее документы передаются в УФРС, идет регистрация и т. д.

С переводом залога на нового собственника

Арендуется также одна или две ячейки. Закладываются средства для продавца и средства для банка. Подписывается договор, получается согласие банка на переход права собственности с сохранением обременения, регистрируется договор купли продажи, обременение остается. После внесения денег на счет продавца происходит списание денежных средств, после чего банк выдает закладную, заявление о снятии обременения, заявление от продавца и покупателя. Еще раз документы сдаются на регистрацию в УФРС. В результате покупатель получает чистые документы.

С кредитными средствами другого банка

Такая схема предполагает наложение второго обременения на существующий объект после подписания договора купли-продажи, после чего второй кредитор перечисляет деньги первичному кредитору, который снимает первое обременение. Данная схема взаимодействия в настоящее время еще очень плохо разработана и мало применима.

Автор: Кошелев Алексей Сергеевич

Источник: Becar Realty Group

Опубликовано на сайте агентства недвижимости "Жилищная стратегия"