Воистину прекрасный материал от Ольги Сенаторовой, дающий возможность понять, что ждет в дальнейшем рынок жилья столицы. Особенно рекомендуется к прочтению тем, кто собирается купить квартиру по ипотеке. Нечто подобное я уже писал в статье "Бубен нижнего мира", но это было давно, а тут, что называется, свеженинка. Очень познавательно...

Споры между противниками и сторонниками ипотеки накаляются по мере повышения цен на жилье. Власти провозгласили ипотеку главным способом решения жилищной проблемы. Практика показала, что рассчитывать на покупку жилья в кредит может лишь пятая часть россиян. Остальным остается доказывать, что ипотека — рабство на всю жизнь.

Сторонники ипотеки в сущности никакой позиции не отстаивают, а просто берут кредиты и покупают квартиры. Вряд ли все они живут припеваючи, но люди добились своей цели: обзавелись собственным домом и обрели уверенность в завтрашнем дне. Как бы ни росли дальше цены, они уже прыгнули в свой последний вагон. Размер платежей по кредиту известен заранее, бюджет распланирован, дальше остается только ждать, как быстро инфляция превратит возврат долга по ипотеке из тяжкого бремени в мелкие расходы.

Среди ипотечных заемщиков нечасто встретишь активных пропагандистов жилищных кредитов. Вероятно, потому, что, приняв решение, которое будет годами определять жизнь семьи, человек понимает, что в таком серьезном деле выбор надо делать самостоятельно. Зато противники ипотеки охотно навязывают свою точку зрения. Их любимое занятие — считать, сколько человек переплатит за купленную в кредит квартиру: ведь сами они покупать ничего не собираются. Неприятие института кредитов объясняется с претензией на классовую борьбу: нечего кормить банки, которые жиреют за счет глупых покупателей жилья. Какие аргументы используются противниками ипотеки, какие доводы можно им противопоставить?

CONTRA. Цены на рынке недвижимости вот-вот обвалятся, надо подождать, тогда жилье обойдется дешевле. Главный довод относительно грядущего падения цен — это своего рода заклинание: «Рост не может продолжаться вечно!»

PRO. Стоимость жилья не будет повышаться вечно, но на ближайшие 20 лет в этом плане можно смело рассчитывать. Срок взят не с потолка, а рассчитан экспертами: примерно за 20 лет при благоприятном варианте развития событий дефицит жилья в России будет более или менее удовлетворен. Сегодня в России существует дополнительная потребность в жилплощади в объеме 1,4 млрд кв. м, а в эксплуатации находится 2,9 млрд кв. м жилья. Очередь на социальное жилье составляет около 3 млн семей. В 2006 году, к примеру, очередь на социальное жилье сократилась на 139 тыс. квартир (4% потребности). Чтобы прийти к европейскому уровню обеспеченности населения (1 кв. м на человека в год), необходимо ежегодно вводить в строй 140 млн кв. м жилья. В 2007 году в России сдали меньше 60 млн кв. м. А пока на рынке существует дефицит, жилье будет стоить не столько, сколько за него готов дать покупатель, а столько, сколько потребует продавец.

Тому, кто не верит в дефицит жилья, стоит обратить внимание на другие аспекты. Цены на стройматериалы поднимаются, зарплата строителей тоже, повышаются тарифы на электроэнергию. Конечно же растут аппетиты чиновников, которые выделяют площадки под застройку, выдают разрешения на строительство и проводят необходимые для получения этого разрешения экспертизы.

CONTRA. Рыночная стоимость 1 кв. м типового жилья завышена в несколько раз — оно таких денег не стоит. Если сейчас покупать квартиру, потом она резко подешевеет, так что те, кто взял кредит, впоследствии горько пожалеют об этом.

PRO. Себестоимость типового жилья, безусловно, значительно ниже, чем за него просят продавцы. Особенно в Москве, Петербурге и ряде крупных городов — Нижнем Новгороде, Самаре, Новосибирске, где разрыв между спросом и предложением особенно велик. Но для дефицитного рынка это нормальное явление. Вряд ли в эпоху «диско» покупатели фирменных американских джинсов были согласны с тем, что реальная стоимость хлопковых штанов эквивалентна месячной зарплате советского инженера. Но покупали и не спорили: выбора-то не было.

И сейчас у покупателей квартир выбора нет. В большей степени это касается как раз покупателей дешевого жилья — «хрущевок» и «панелек», потому что спрос на них выше, чем на дорогую недвижимость. Например, «двушка» растет в цене быстрее, чем «трешка», потому что покупателей, которым по карману 50 кв. м, значительно больше, чем тех, кто способен оплатить 70 кв. м. Пускай в трехкомнатной квартире «квадрат» дешевле, чем в двухкомнатной, а соотношение цены и качества в доме бизнес-класса адекватнее, чем у панельного жилья: если у покупателя хватает денег только на самую дешевую «двушку», что ему до того?

Чтобы квартиры эконом-класса резко упали в цене, должно произойти одно из двух: либо на рынке заметно увеличится количество предложений аналогичного качества, либо возрастут доходы населения. На ближайшие лет пять предпосылок ни для того, ни для другого нет. Сегодня все застройщики предпочитают возводить дома бизнес-класса либо «улучшенный эконом», иначе не окупить понесенных затрат. Дешевые новостройки возводятся преимущественно в рамках государственных социальных программ, и в продажу таких квартир поступает не так уж много.

Упасть в цене резко, в разы, даже самому дешевому жилью не грозит еще не один десяток лет. Не исключено, что цены на типовые квартиры временно прекратят рост или даже слегка снизятся на 10–15%, но для ипотечного заемщика это вряд ли будет иметь значение. Конечно, очень неплохо купить квартиру, которая за пару лет подорожает вдвое, а потом продать ее и распорядиться нежданным подарком судьбы в свое удовольствие. Но если ваша цель — приобрести себе жилье, какая разница, упадет оно в цене на десяток–другой процентов или вырастет?

CONTRA. Ипотека — очень рискованное дело. Как планировать что-то при такой нестабильной ситуации в стране? Кризис страшен тем, что зарплата может снизиться в три раза, а долг перед банком останется тем же.

PRO. Все прошедшие российские кризисы показали: проблемы возникают у тех, кто имел сбережения, — те, кто имел кредиты, практически не пострадали.

CONTRA. При аннуитетных платежах (они у нас наиболее распространены) к моменту возврата половины кредита заемщик выплатил лишь проценты, а основной долг по-прежнему висит на нем практически полностью. Если к этому времени должник станет неплатежеспособным, банк продаст квартиру, а клиент еще и должен остается.

PRO. При досрочном погашении кредита (неважно, осуществляется оно добровольно или принудительно) за счет реализации залога банк начисляет проценты только за реальный срок пользования кредитом. Если при погашении используется аннуитетная схема, то производится перерасчет долга.

CONTRA. Покупая квартиру в кредит, заемщик переплачивает за нее из-за процентов в два–три раза. Ставки по ипотечным кредитам делают цену жилья незаслуженно высокой, потому что в нее закладываются аппетиты ростовщиков. А их совершенно не интересует, какую вещь вы покупаете: хорошую или плохую — ему важно побольше получить за свои услуги.

PRO. Ничего бесплатного в этом мире нет, и за все нужно платить. Причем каждый сам решает, какая цена для него приемлема. За предоставление средств в виде ипотечного кредита, как за любую другую услугу, банку надо платить. За те деньги, которые уходят на оплату процентов, клиент получает возможность удовлетворить свои нужды, не тратя годы на то, чтобы скопить нужную сумму. Кроме того, особенность российской экономики на данном этапе вообще не позволяет собрать достаточно средств на приобретение жилья. Высокий уровень инфляции обесценивает сбережения быстрее, чем они растут, будучи вложенными в надежные, но консервативные финансовые инструменты — банковские депозиты. А темпы повышения цен на недвижимость значительно обгоняют темпы роста доходов населения.

В то же время деньги, которые надо платить в счет погашения ипотечного кредита, год за годом все меньше бьют по бюджету семьи, потому что доходы все-таки увеличиваются. Кстати, двух–трехкратное увеличение стоимости квартиры из-за процентов по кредиту — пожалуй, самый распространенный миф об ипотеке. Люди считают так: за десять лет 10% годовых составят 100% переплаты, за 20 лет придется отдать «сверху» 200%. Но проценты начисляются только на оставшуюся часть основного долга по кредиту, за десять лет переплата составляет половину цены квартиры, а за 20 — около 1,3–1,5 ее стоимости.

Для того, кто принял решение взять ипотечный кредит, почти не имеет значения, какая сумма «уйдет» сверх стоимости жилья. Главное — сколько надо выплачивать каждый месяц за возможность жить в собственном доме и спокойно растить детей. Дело отнюдь не в том, что ипотеку берут неразумные, недальновидные люди — хотя бы потому, что их доходы позволяют ежемесячно вносить в счет погашения своего долга несколько тысяч долларов. Большую зарплату просто так не платят.

Показательно, что российская ипотека по-настоящему стартовала в 2006 году, когда произошел резкий скачок цен на недвижимость. Людей не смущали даже высокие ставки по кредиту (18–20%), им просто некуда было деваться — собственных средств на приобретение жилья не хватало.

Если вы не причисляете себя к миллионерам, других вариантов обзавестись жильем, кроме ипотеки, на данный момент просто не осталось. ЖСК, ЖНК и долевое строительство практически приказали долго жить, на государство могут надеяться только дожившие до нынешних времен советские очередники, наиболее оптимистичные молодые семьи и военнослужащие — для них внедряются варианты социальной ипотеки.

Постскриптум.

Цены ценами, а жить хочется в своем доме. Завтра лучше не будет — еще никогда в России завтра лучше не было, считают сторонники ипотеки. Рассуждения противников ипотеки характеризует следующее изречение: «Кто хочет что-либо сделать, тот ищет способы этого достичь, а кто не хочет — причины, почему он не может этого сделать». Большинство из тех, кто с пеной у рта доказывают, что ипотечные кредиты берут одни лохи, понимают, что им самим квартиру никогда не купить — ни на собственные средства, ни на заемные. Отсюда вера в чудеса вроде «обвала цен на жилье». До конца прошлого года ипотека в России только дешевела.

Повышение ставок в конце 2007 года в сочетании с ростом цен на недвижимость вызвало замешательство среди потенциальных заемщиков. Ипотечный кредит — это очень крупная сумма, каждый лишний процент означает повышение выплат банку на сотни и даже тысячи долларов за год. Поэтому многие решили отложить покупку до тех пор, пока что-нибудь подешевеет: либо кредиты, либо квартиры. Чтобы понять, чего стоят подобные надежды, вспомним лето 2007 года, когда первый вице-мэр Москвы Владимир Ресин обещал к началу следующего года снижение ставок по ипотеке до 6–7% и жилье практически по себестоимости. Тому, кто поверил и решил оформить кредит попозже, остается посочувствовать — по мнению экспертов, такие низкие ставки, как в то время, вернутся не менее чем через три года.

Впрочем, ипотечные кредиты имеют шанс подешеветь. Но не намного и не в ближайшей перспективе, потому что мировой финансовый кризис, лишивший российские банки дешевых западных займов, не затихает. А других способов разжиться деньгами, которые можно выдавать в виде ипотечных кредитов, у банков нет. Ждать снижения процентов по ипотеке сейчас нет смысла — оно будет не настолько большим, чтобы компенсировать происшедший за это время рост цен на жилье.

Иван Грачев Член комиссии Государственной думы:

В нашей стране мало потенциальных ипотечных заемщиков из-за ненормального распределения доходов населения. Реальная заработная плата по отношению к ВВП очень маленькая — по разным оценкам, от 10 до 20%, что в разы меньше по сравнению с другими странами. Чтобы темпы развития ипотеки не уменьшались, надо менять соотношение налогов и зарплат в стране. Рынок ипотеки можно будет считать созревшим, когда ипотекой сумеют воспользоваться свыше 50% населения, как в цивилизованных странах. Для нас реальны два сценария — хороший и плохой. При хорошем страна выйдет на эти 50% лет через восемь. Но мне кажется более вероятным плохой сценарий, при котором 20–25% граждан смогут приобретать жилье по ипотеке, а для остальных будут разрабатываться специальные программы.

Аркадий Литовский Генеральный директор National Realty Group (NRG):

Ипотека в России становится все недоступнее. Средняя стоимость кредита за последний год выросла на 2% практически по всем валютам. Мы работаем преимущественно в сегментах бизнес-класса и элитной недвижимости, поэтому при покупке объекта стоимостью от $1 млн каждый процент становится существенным. Наши клиенты имеют возможность сравнить ситуацию с ипотекой в России и за границей — многих шокирует размер выплат. Поэтому были случаи, когда, узнав об условиях кредитования, наши клиенты отказывались от него и пытались найти ресурсы каким-то другим способом. Несмотря на это, существуют условия, при которых ипотека выгодна: кредит в долларах (при ваших доходах в рублях), на длительный срок (20–25 лет) с максимальным снижением ежемесячных выплат, но с возможностью погасить кредит досрочно в пределах пяти лет. Только при соблюдении этих условий удастся выиграть от покупки жилья по ипотеке.

Ольга Сенаторова

Источник: Квадратный метр